“袁家村·河湟印象”项目整体占地面积约1000亩，其中征用土地560亩、流转土地440亩，分两期进行建设，整个项目根据区域功能的不同，分为汽车驿站、乡愁民俗、乡土电商、富硒科技板和乡野田园五大板块。其中乡愁民俗板块为本次的核心建设板块，乡土电商板块主要进行富硒商品的售卖和网络平台搭建，富硒科研板块主要为富硒相关产业的科研科普，汽车驿站板块主要打造自驾游营地，乡野田园板块为自然景观营造，为项目打造良好的生态基底。

本报告为“袁家村·河湟印象”的一期工程，将主要进行核心区“乡愁民俗板块”的建设，该板块占地面积306亩，均为征用土地。具体建设内容如下：

主体设施包括：游客服务中心、传统民宿、藏族农家乐、撒拉族农家乐、茶馆、河湟戏楼、城隍庙，传统民俗展示区、财神庙、魁星阁、轮子秋、平安书院、平安古驿、罗家大院和观景亭。

基础设施包括：锅炉房、配电室、水电暖管网、公共卫生间、停车场和污水处理设施。

总图工程包括：道路、景观绿化和湖景改造。

各建筑物结构为砌体结构或砖木结构，总建筑面积46870平方米。

1.1.6经营方案

整体项目运行后，预计年接待游客数量达到200万人次，年经营收入约2亿元。

一期工程建成后，预计年接待游客数量将达到130万人次。按照项目经营模式可分为企业自营区域和租赁经营区域两个部分，各部分经营规模和收益模式如下：

租赁经营部分：该部分主要为“民俗体验区”内容，租赁经营面积共36816平方米，包括：其中传统民宿、传统民俗体验区、藏族农家乐、撒拉族农家乐、茶馆、河湟戏楼和城隍庙。该区域盈利模式主要有以下两个方面：①租赁收入：所有经营区域按平均2000元/平方米/年的价格向承租方收取租金。②管理费收入：面向所有入驻本区域的经营户收取年营业额15%的管理费用。

企业自营部分：该区域主要包括“河湟景观区”和“游客服务区”，均为企业自主经营，是“袁家村·河湟印象”整体项目的管理、景观、公共服务的核心，在运营过程中，将起到吸引游客带动其他区域发展的作用，因此不对游客进行收费。其中游客服务中心可同时接待游客5000人，停车场可同时容纳1000台车辆停放。

1.1.7建设周期

本项目建设周期为12个月，即2017年3月～2018年2月。目前项目正在建设中。

1.1.8投资估算及资金来源

（1）投资估算

项目估算总投资53055.3万元，分别为：

①固定资产投资49197.6万元，其中土建工程费28292.0万元，设备购置及安装费1560.0万元，工程建设其它费用17504.9万元，建设预备费1793.9万元，

②建设期资金使用费2800万元；

③流动资金1057.7万元。

（2）资金来源

分为两个渠道筹措：

①项目建设单位自筹资金13055.3万元，占总投资的24.6%，其中用于建设投资9197.6万元，用于流动资金1057.7万元，用于支付建设期资金使用费2800万元；

②筹集社会资本40000万元，占总投资的75.4%。

1.1.9主要技术经济指标

本项目正常年份可实现销售利润7708.0万元，上缴增值税金及附加686.1万元，企业所得税1927.0万元，企业税后净利润5781.0万元，税后投资回收期8.5年（含1年建设期），税后财务内部收益12.1%。

1.2可行性研究工作

1.2.1可行性研究的依据

（1）国家发改委《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）

（2）《建设项目可行性研究与经济评价手册》

（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》

（4）《风景名胜区规划规范》（GB 50298-1999）

（5）《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）

（6）《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）

（7）国务院《“十三五”旅游业发展规划》

（8）国家发展改革委、外交部、商务部《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》

（9）《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划》

（10）青海省人民政府办公厅《青海省加快提升旅游业发展行动方案》（青政办〔2017〕53号）

（11）《海东市城市总体规划（2016-2030）》

（12）调研考察材料

（13）项目建设单位可研报告编制委托书及其他有关资料

1.2.2研究工作的范围

本报告结合项目特点和建设单位的意见，在充分调研考察的基础上，重点研究了该项目的发展前景和所提供服务的供需状况、带动效果、工程技术方案、投资估算、财务评价，并对项目的建设条件、经济指标进行了全面研究和评价。

1.3综合评价

项目投资方向符合国家产业政策，通过项目建设可充分挖掘“平安古驿”历史文化，有效的将历史文化资源转化为文化商业旅游资源，对促进海东市旅游产业的整体发展，加快我省旅游基础设施建设具有积极的促进作用。项目建设还将有效加快海东市平安区就地城镇化进程，增加大量就业岗位，对提高当地人民收入、促进就业、维护社会和谐稳定具有显著的现实意义，社会效益显著。

通过对项目的运营模式、目标市场、选址、建设方案、融资条件、财务、环保、组织管理等方面的可行性研究，认为项目建设条件较好，建设规模适度；拟采用经营方案先进可靠；建设方案配套合理，设计符合经营、环保及消防要求。

因此，本项目的建设实施，将产生良好的经济效益、社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。

第二章项目背景和建设的必要性

2.1项目提出的背景

2.1.1国家高度重视文化旅游产业健康发展

文化旅游产业是一个涉及方面十分广泛的领域，一切以人文动态和物质资源为基础的旅游活动都可以纳入文化旅游的范畴。文化旅游产业即体现了文化事业在旅游经济发展方向上的外延和文化行业本身所具有的产业性质，也体现了旅游业对于文化的依附性和它本身所具有的文化属性。

自改革开放以来，我国的旅游产业得到了突飞猛进的发展，这在很大程度上依赖于我国悠久醇厚的人文资源特别是历史文化资源。不容质疑，随着人民物质文化水平的不断提高，受教育程度的不断加强，人们对于旅游的动机也发生了变化，“与当地人交往，了解当地历史文化和生活方式”已经成为了人们外出旅游的主要动机。因此，现如今文化旅游特别是以人文历史为依托的旅游已经成为了中国旅游业发展的主要支点。

近年来，随着可持续发展的理念在全球范围内的不断深入，低碳经济已经作为一种全新的经济发展形态站上了世界经济发展的主要舞台，而纵观近年来全世界低迷的经济发展态势，以及我国所面临的社会经济转型问题，在低碳经济的发展理念指导下，开展经济产业模式转型已经成为了不可阻挡的趋势。在这样的大环境下，文化旅游产业以其对资源占用率低、可持续利用程度高、自身能源消耗量少的独特优势，逐渐成为了世界主要国家优先发展的“绿色朝阳产业”。同时，这一优势也符合我国“全面建成小康社会”和坚持可持续发展的总体战略思想，为此党中央专门提出了“要推动文化产业与旅游、体育、信息、物流、建筑等产业融合发展”的重要指导精神，指出，作为我国大力扶持发展的第三产业新模式，文化与旅游两大产业的融合发展对促进整个国民经济的发展升级和结构转型有着重要意义。

“十三五”时期，随着我国经济发展步入新常态阶段，经济结构调整必须要加速发展服务业，动力转化需增强内需消费的拉动力，改善民生需进一步释放国民的休闲需求，这些都为文化旅游业发展提供重要机遇，为此，国家文化部、旅游局决定从2010年开，推出以“文化旅游、和谐共赢”为主题的“中国文化旅游主题年”活动，每4年推出一个中国文化旅游主题年，每2年举办一届中国国际文化旅游节，以引导区域性文化旅游节庆活动。与此同时，为了进一步促进我国文化旅游产业快速健康发展，国家各级政府和相关部门均出台了相应的政策措施。

2009年国务院印发的《关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）指出要放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业，培育一批具有竞争力的大型旅游企业集团。要积极实施乡村旅游富民工程，开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。2014年《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）更进一步指出要依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。

2016年12月26日，经李克强总理签批、国务院印发的《“十三五”旅游业发展规划》更是成为了我国旅游业发展中的又一个有里程碑意义的重大事件，使得我国旅游行业首次被列入国家重点专项规划。规划中明确指出，全面建成小康社会对旅游业发展提出了更高要求，为旅游业发展提供了重大机遇，我国旅游业将迎来新一轮黄金发展期。2015年旅游业对国民经济的综合贡献度达到10.8%。国内旅游、入境旅游、出境旅游全面繁荣发展，已成为世界第一大出境旅游客源国和全球第四大入境旅游接待国，旅游业成为社会投资热点和综合性大产业。同时规划还专门提出，各地要坚持个性化、特色化、市场化发展方向，加大乡村旅游规划指导、市场推广和人才培训力度，促进乡村旅游健康发展。建立乡村旅游重点村名录，开展乡村旅游环境整治，推进“厕所革命”向乡村旅游延伸。要实施乡村旅游后备箱行动，推动农副土特产品通过旅游渠道销售，增加农民收入。实施乡村旅游创客行动计划，支持旅游志愿者、艺术和科技工作者驻村帮扶、创业就业，推出一批乡村旅游创客基地和以乡情教育为特色的研学旅行示范基地。创新乡村旅游组织方式，推广乡村旅游合作社模式，使亿万农民通过乡村旅游受益。

从以上这些政策、措施可以看出，近年来旅游产业在国民经济中所占的比例正在逐年上升，国家对旅游行业的重视程度正在日益提升，将文化旅游产业的整体发展提高到了前所未有的高度，并对具有历史记忆、地域特色、民族特点的民族村寨、古村古镇、旅游小镇的建设发展方向作出了专门的指示，因此本项目的提出符合国家文化旅游产业的整体发展方向。

2.1.2“一带一路”战略为青海旅游业发展带来了新的机遇

2000多年前，亚欧大陆上勤劳勇敢的人民，探索出多条连接亚、欧、非几大文明的贸易和人文交流通路，后人将其统称为“丝绸之路”。千百年来，丝绸之路精神薪火相传，推进了人类文明进步，是促进沿线各国繁荣发展的重要纽带，是东西方交流合作的象征，是世界各国共有的历史文化遗产。2013年9月7日，中国国家主席习近平在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学作演讲时首次提出了共同建设“丝绸之路经济带”的重大倡议，随后国家发展改革委、外交部、商务部联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，正式提出了“一带一路”战略，在“一带一路”经济带中，我国有18个省份凭借其自身地理位置、经济发展等优势成为了这一通道中的重要节点城市，而青海省则成为了该经济带中西北地区的重要节点城市和中转站。

“一带一路”旨在借用古代丝绸之路的历史符号，高举和平发展的旗帜，积极发展与沿线国家的经济合作伙伴关系，共同打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体。新丝绸之路经济带的提出构建了青海旅游业跨越式发展的平台。作为古丝绸之路贸易、文化必经之地的青海，是古丝绸之路南线的重要通道，曾为构建经亚欧大陆腹地一直延伸至地中海沿岸的诸多贸易通道联结而成的经济社会文化网络发挥了重要作用。总人口30亿的“新丝绸之路经济带”渐渐形成，必然带动第三产业的发展，尤其是对沿途的旅游业将带来巨大的活力。“新丝绸之路”旅游业两端连接着世界最大的国际旅游市场，发展潜力巨大。在青海段，丝绸之路旅游主要依托历史上著名的唐蕃古道、茶马互市所涵盖的厚重历史遗存、文化内涵、民俗风情、雪山草原等自然景观和独特的人文景观整合出的各类观光、休闲、科考、朝觐等旅游产品。沿途旅游品位较高、内涵较丰富，但由于诸多原因，丝绸之路青海段旅游产业的整体发展相对滞后，丰富的旅游资源还未被广大游客所认识和熟知，致使该段的产品在旅游市场上知名度较低。因此，在新的历史时期，以新的思路，抓住新机遇，驱动新动力，形成丝路旅游的新格局，将会极大地带动青海省旅游产业的新发展。

为了抓住这样难得的发展机遇，青海省委省政府和旅游产业相关部门均对新时期我省文化旅游产业的发展高度重视。省委书记省委书记王国生在赴省旅游发展委检查省党代会精神落实情况时专门强调，要立足旅游工作实际，加快文化旅游业融合发展，开发更多特色旅游产品，满足人民群众日益增长的旅游消费需求，打造在全国乃至世界叫得响的一流品牌，推动全省旅游业发展全面提档升级。

与此同时，青海省人民政府办公厅印发了《青海省加快提升旅游业发展行动方案》（青政办〔2017〕53号）。方案提出了到2019年，全省年接待游客达3750万人次以上，省外游客比重达60％以上，旅游综合收入达到490亿元，旅游人均消费达到1500元，旅游业直接从业人数达到16万人，间接从业人数超过80万人，旅游增加值占地区生产总值的比重达到5%的总体发展目标。并指出要持续打造“大美青海”品牌，努力建成旅游名省，整合全省优势旅游资源，丰富大美青海产品、品牌体系，推动青海旅游从形象营销向产品营销转变，将“大美青海”的美作为服务标准深化落地，落实到旅游服务的各个环节，提升美的体验，实现建成旅游名省目标。将我省旅游产业建成富民、幸福、美丽产业，建设一批有山水依托、乡土记忆的旅游名镇名村，整合投资100亿元，在全省现有10个全国特色景观旅游名镇名村的基础上，继续打造5-10个国家特色景观旅游名镇，5-10个全省特色景观旅游名村，促进乡村旅游发展。

同时“方案”还将旅游产业的发展与我省产业转型和“精准扶贫”工作有机的结合起来，提出每年实施60个以上重点村旅游扶贫项目。通过开展乡村旅游扶贫，拓宽贫困群众增收渠道，带动贫困人口脱贫，完成重点旅游扶贫任务，把青海建设成为特色鲜明、功能完善、品质卓越、游客满意的西部地区有综合竞争力的旅游目的地，将青海培育成市场秩序良好、服务效率和质量双优的旅游区。把旅游业培育成为我省国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，青海转型升级发展的新引擎、新动能，带动群众脱贫的富民产业，引领生态文明的美丽产业。

2.1.3平安古驿丰富悠久的历史文化为项目建设奠定了发展的基石

文化旅游资源是指客观地存在于一定地域空间并因其所具有的文化价值而对旅游者产生吸引力的自然存在、历史文化遗产或社会现象，包括历史文化资源、民俗文化资源、山水文化资源、宗教文化资源和建设文化资源等五个方面。其中历史文化是一种不可再生的资源，它是一个地区的灵魂，也是一座城市的魅力所在，更是一个地区发展文化旅游的天然优势。

“平安古驿”小镇位于青海省海东市，是我国古代内陆地区通往西域的“丝绸之路”南线即唐蕃古道上的重镇之一，唐蕃古道是我国古代历史上一条非常著名的道路，也是唐代以来中原内地去往青海、西藏乃至尼泊尔、印度等国的必经之路，被称为中国古代三大通道之一。有研究者这样说：“它像一条长虹，将藏汉人民紧紧连在一起。”著名的文成公主远嫁吐蕃王松赞干布走的就是这条大道。它的形成和畅通至今已有1300多年的历史。这条大道的起点是唐王朝的国都长安，终点是吐蕃都城逻些，跨越今陕西、甘肃、青海和西藏4个省区，全长约3000公里，其中一半以上路段在青海境内。至今在古道经过的许多地方，仍然矗立着人们曾经修建的驿站、城池、村舍和古寺庙，遗留着人们时代创造的灿烂文化。

平安古驿作为“唐蕃古道”上的重要驿站，更是体现汉藏友好民族团结《千年平安路》的黄金分割点。据史书记载，汉宣帝神爵二年（公元前60），在这里设“安夷县”，隶属于金城郡，东汉护羌校尉便驻守在这里。宋代公元960年，赵匡胤取代后周，建立宋朝，北宋统治河湟地区为时短暂。公元11世纪初，青海东部的封建势力拥立吐蕃赞普后裔为王，称“唃厮啰”，其都城就设在平安古驿。明洪武十九年(1368)设平戎驿，嘉靖元年（公元1522）建平戎城。清代改为平安镇，其名沿袭到今天。平安县是青海省开发较早、文化历史悠久的地区。史称“河湟间”或“河湟地区”。平安古驿作为南丝绸之路上的重要驿站，拥有不可复制的历史文化资源、淳厚的民风民俗，旅游资源尤其是文化历史资源得天得厚，这些都为本项目的建设奠定了坚实的基础。

2.1.4陕西袁家村文化旅游有限公司为项目实施带来了成熟的发展经验

陕西咸阳礼泉县的袁家村，在改革开放的初期，大力发展集体经济和村办工业。进入新世纪，该村又审时度势花二十万元买了关中民俗体验地的金点子，大力发展乡村旅游业，集中展示关中农村从明清至今的农村生活文化的演变。如今，袁家村已经从一个昔日有名的穷村子变化为今天的富裕村、文明村和旅游明星村、国家AAAA级景区、中国十大最美乡村。村落内，土地平旷、屋舍错落、绿树成荫、流水环绕、街巷交错、鸡犬相闻；其间，村民、游人熙熙攘攘，怡然自乐。现在走进袁家村，青灰色的砖、青灰色的瓦，传统式样的窗棂，质朴而凝重，愈发衬托出墙上玉米的黄，屋檐下辣椒的红。墙角的各式农具，似乎刚刚随主人从田间劳作归来，被随意的放在那里，处处充满着浓郁的生活气息。生动的再现了关中的市井风情，礼泉县袁家村真可喻作陕西版的“清明上河图”。如今，袁家村已成为“关中印象体验地”和乡村生活的传奇样板，开设农家乐、小作坊、酒吧等场所的经营者达3000多人，年综合收入3亿多元。

陕西袁家村文化旅游有限公司作为陕西袁家村的管理单位，多年来一直从事“袁家村”的旅游产业商务咨询、非物质文化交流与发展、文化艺术交流策划、大型礼仪庆典活动策划，酒店管理等工作，在经营过程中积累众多成功经验。本项目的建设和运营单位海东市袁家村文化旅游有限公司，正是由正平集团下属金阳光投资集团和陕西袁家村文化旅游有限公司共同出资组建，项目建成后陕西袁家村文化旅游有限公司将把陕西“袁家村”成功的发展经营、管理模式、运营方案带进青海平安，为项目的建设和发展提供丰富的经营，为挖掘平安古驿历史文化资源，把平安古驿打造成我省重要的旅游服务综合体提供丰富的经验和技术支撑。

2.1.5　各级政府部门积极推动精准扶贫和支农惠农工作，为本项目的建设起到了促进作用

“十三五”时期，是我国全面建成小康社会的关键时期，脱贫工作作为全面小康工作的重中之重，受到了各级政府的高度重视。2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅专门印发了《关于创新机制扎实推进农村扶贫开发工作的意见》（中办发[2014]第4号），意见中明确提出，要建立更精确、更准确的“精准扶贫”机制，针对不同贫困区域环境、不同贫困农户状况，运用科学有效程序对扶贫对象实施精确识别、精确帮扶、精确管理的治贫方式；鼓励企业从事农业产业化经营，发挥龙头企业带动作用，探索企业与贫困农户建立利益联结机制，促进贫困农户稳步增收。

青海省地处我国青藏高原，由于自然环境恶劣，基础设施落后等原因，导致贫困人口相对集中，截止2015年底，全省集中连片贫困地区约占95%的范围，贫困人口约50万人，脱贫，是我省通往小康道路上必须要迈过的沟坎。为了彻底解决贫困问题，我省各级党委政府全面贯彻落实中央和省委、省政府的决策部署，不断强化政治意识、大局意识和责任意识，切实把脱贫攻坚当作头等大事和第一民生工程，以“等不起”的紧迫感、“慢不得”的急迫感、“坐不住”的责任感对待扶贫攻坚工作。

《青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中明确指出，要把精准扶贫、精准脱贫作为基本方略，坚持扶贫开发与经济社会发展相互促进、与困难地区开发紧密结合、与生态保护并重、与社会保障有效衔接。省委省政府也出台了多项扶贫措施，在《青海省精准扶贫实施方案》中明确指出，要坚持发展特色产业脱贫，因地制宜制定贫困地区特色产业发展规划，将贫困户纳入现代农牧业产业发展体系，提高户均产业扶贫投资标准；要通过扶持农牧民专业合作社和龙头企业，发展特色种养、民族手工、乡村旅游、特色文化等优势产业，强化产业与贫困户的利益联结机制，通过扶持发展生产，实现就地脱贫；要大力发展县域经济，支持发展农畜产品加工业，加快一二三产业融合发展，让贫困户更多分享农牧业全产业链和价值链增值收益，从而实现我省精准扶贫的目标。

为了支持农业的发展、提高农民的经济收入和生活水平、推动农村的可持续发展，我国政府自2000年以来提出了一系列支农惠农的政策，各级财政加大了“三农”投入，财政支农惠农资金总量大幅增长，在一定程度上改善了农业生产环境，增强了农业综合实力，促进了农村经济和社会事业的可持续发展。

“精准扶贫”这一国家提出的扶贫方式，正是提倡以贫困地区独具特色的农畜产品、手工艺品、旅游产品等产业为基础，通过产业发展引导和支撑当地贫困户脱贫致富。海东市平安区作为国定贫困县，在各级政府部门不断出台扶贫政策的大环境下，如何找准突破口实现脱贫目标，是平安区协调发展、提高当地人民生活水平、实现“精准脱贫”目标的关键。本项目深入贯彻青海省扶贫工作精神，作为在平安区建设的实力产业，凭借其民族环境、文化传统、自然条件、旅游资源等优势，可以极大地解决当地剩余劳动力就业，实现县域经济的良好发展。

2.2建设的必要性

2.2.1是深度挖掘平安古驿历史文化资源，促进青海旅游产业快速发展的需要

文化旅游产业是当代经济社会发展中最具活力的新兴产业之一，以文化历史为内涵、以旅游为载体的文化旅游产业呈现出前所未有的生机与活力，是全国乃至全世界旅游产业近年来发展的重中之重。平安古驿作为唐蕃古道上重要的驿站，拥有丰富的历史文化和独特的民族民俗，历史文化底蕴非常丰厚，同时平安作为青海的东部门户，省会西宁市的后花园还拥有发展旅游业所必须的便利交通条件，非常适合进行文化旅游产业的开发，但是多年来，由于资金和发展策略的制约，平安古驿的旅游开发仅仅停留在分散的生态园、农家乐等小型旅游项目，大多是仅以西宁周边游为目标市场，并没有真正将平安古驿的历史底蕴挖掘出来。

海东市袁家村文化旅游有限公司充分利用陕西袁家村多年来的发展经营和对市场的敏锐观察，通过市场考察和多方调研，决定斥资10亿元，在海东市平安区开展“袁家村·河湟印象”项目的建设，将充分挖掘平安古驿丰富的历史文化、青海悠久的祈福文化和当地醇厚的人文资源，建成集汽车驿站、乡愁民俗、乡土电商、富硒科技、乡野田园于一体的，三产融合发展的文化旅游综合体。项目的建设对于深度挖掘平安古驿历史文化资源，促进青海旅游产业快速发展具有积极的促进作用。

2.2.2 是通过“农业+旅游”发展模式，实现就地城镇化，建设大美青海的需要

“十三五”时期，国家明确提出了要进一步提高城镇化率的总体目标，要求常住人口城镇化率要从2015年的51.6%提高的2020年的60%。2016年2月国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）中也明确指出，要因地制宜、突出特色、创新机制，充分发挥市场主体作用，推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合。发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、先进制造、民俗文化传承、科技教育等魅力小镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。

青海省作为我国西部面积排行第三的大省，土地面积达到715587平方公里，且人口分散，城镇人口比例仅占44.72%，城镇化难度十分巨大。因此如何提高全省人口城镇化率成为了“十三五”时期我省的一个重要公关方向。本项目的建设不仅是要营造一个独立的旅游景点，而是要通过借鉴和拓展陕西“袁家村”的发展模式，在平安县“平安古驿”所在地，进行乡村旅游业的整体发展，结合当地居民的日常生活，充分运营“农业+旅游”集的发展模式，使农业生产成为文化旅游的重要组成部分，从而集中展示平安古驿从古至今的农村生活文化的演变。将项目建设地点所在区域整体打造成文化旅游名镇，从而实现当地非城镇人口的就地城镇化。因此项目的建设，对于促进当地就地城镇化，提高我省城镇化率，建设大美青海均具有极强的现实意义。

2.2.3　是树立青海省旅游品牌，填补区域旅游产品空间，提高地域知名度的需要

青海省地处被誉为“世界屋脊”的青藏高原，拥有美丽的草原、雄伟的雪山、纯净的自然环境和神秘的藏传佛教文化和便利的交通条件，但是由于我省旅游产业起步较晚，旅游基础设施条件较差，目前能够形成气候，并广为人知的旅游目的地并不是很多，提到青海旅游人们往往能想到的只有青海湖和塔尔寺，这对青海旅游产业的发展造成了极大的认知上的障碍。“十三五”时期是我省能够借助“一带一路”战略机遇得到快速发展的时期，是我省提高地域知名度的关键时期，也是我省旅游产业发展的关键时期。因此如何打造我省知名旅游产品品牌、提高旅游目的地的知名度成为影响我省旅游产业发展的关键因素。

本项目建设地点位于具有青海东大门之称的海东市，这里是国内外游客进入青海旅游的必经之路。项目建成后，将依托平安古驿丰富的历史文化资源、湟水河美丽的景观以及平安县独特的硒岛生态环境，借助陕西“袁家村”丰富的运营经验，打造青海东部最具盛名的集生态、文化、旅游、休闲、养生、度假为一体的具有河湟文化风貌的综合服务展示区，这里将如同“唐蕃古道”的繁荣时期一样，成为人们进入青海重要的“驿站”，起到承载青海门户集散服务中心和西宁休闲后花院的功能。同时，项目建设团队充满信心，将汲取陕西“袁家村”的精华，将本项目打造成为海东市具有地域特色属性的文旅形象亮点。因此本项目的建设对于树立青海省旅游品牌，填补区域旅游产品空间，提高地域知名度具有极高的促进作用。

2.2.4　本项目可增强企业辐射带动作用，当地农民通过参与项目运营和电商进农村平台，可以拓展其增收渠道，实现“精准扶贫”目标

不论是易地搬迁脱贫、生态保护脱贫还是发展教育脱贫，所有的脱贫方式和措施，归根到底都必须要有产业作为支撑，否则贫困户增收脱贫就成了“无源之水”，唯有发展产业才能激发贫困地区和贫困人口的内生动力，变“输血”为“造血”。

就业问题是任何国家经济发展中都面临的一个重要问题，在解决就业问题上，旅游接待产业比其它行业具有更大的优越性，因为旅游接待业是一种综合性的服务行业，它要满足旅游者在旅游活动中的多方面需求，因而旅游接待业的发展必然会带动为旅游业直接间接提供服务的各行各业的发展，从而为人们提供了大量的工作机会。根据有关资料统计，旅游业直接就业者与间接就业者的比例为1:5，旅游接待产业作为第三产业的重要组成部分，是劳动密集型产业，其民族文化艺术演出、餐饮、食宿、购物、休闲等旅游产品的绝大部分是以劳务形式出现的，即需要面对客人提供直接服务，因而手工劳动比重较大。与现代化程度高的工业企业相比，旅游接待产业的发展能提供更多的劳动就业机会。因此，旅游收入与企业利润、政府税收是成正比增长的，也就是说旅游业越发达，收入和利税也相应增加。

本项目建成后，将对项目建设地点的农民进行全面覆盖，通过企业和项目的辐射带动作用，积极引导当地农民发展文化、商务旅游活动，促使区域富裕劳动力向文化产业、旅游接待产业、特色农畜产业等方面转移，吸纳大量的剩余劳力就业，在从事旅游接待、餐饮食宿、文化艺术演出、民族旅游商品展销、观光短途运输等过程中实现自身的持续增收，将提供2000个以上的直接就业岗位。在本项目大产业的辐射效果下，当地农民也可在农闲之余进行农家乐经营、旅游工艺品经营，从而使当地农民得到“造血”的机会。从而使项目建设地区及周边依托项目建设实现共同富裕的目标，像陕西“袁家村”一样从一个穷村子变成今后的富裕村、文明村和旅游明星村。

其次，项目将充分利用建设的电商平台，使旅游者在观光过程中了解和消费当地的特色农畜产品和文化旅游产品，从而进一步拓展当地农民增收渠道，有利于城乡剩余劳动力的转化，增加就业机会和就业岗位，实现“精准扶贫”目标，提高农民生活水平，促进当地社会经济的发展。

2.2.5　通过电子商务平台，提高我省特色农畜产品线上线下的知名度和销售量，扩大市场占有率

青海省作为全球四大无公害超净区之一、我国主要的草原畜牧业生产基地，拥有国内乃至全世界品质最好、天然无污染的有机牛羊肉、枸杞、蕨麻、三文鱼等弄农畜资源，还拥有虫草、雪莲、藏红花等名贵的自然植物资源，更拥有全国稀缺的“富硒农产品”资源。但是由于我省工业起步晚，经济发展水平较发达城市相对落后，企业对外宣传力度不大等客观原因，优质的高原特色农畜产品资源并没有在全国范围打开销路，没有将资源优势真正转化为经济优势，因此如何使我省产品走出省门、国门，成为我省各级政府部门和企业最为关注的问题。

本项目建设内容之一是电子商务进农村平台，该系统板块将及时、全面发布农业行业供求信息、项目整合、技术进步和新产品开发的专业平台，服务于农业终端用户及相关产业，整合系统网络和产品资源，推动传统产业转型升级，成为直接为海东市农民、合作社和省内外旅游消费者服务的窗口。

本项目通过电子商务平台进行线上展示交流，向全国乃至全世界游客展示我省高原特色农畜产品，特别是“富硒农产品”天然的品质、纯净的生长环境，并使其得到充分的了解和认识；将经营企业与特色农产品生产基地、农民专业合作社、农畜产品产地批发市场建立紧密的利益连接机制，签订长期产销合作协议；将当地实体店购物和电子商务相结合起来，利用文化旅游所带来的知名度对我省高原特色农畜产品进行推广，引客聚客优势与线下真实体验、信誉诚信、物流配送优势相融合，开展产品“现场店看，回家网订”、“网订店取”、“网上交易、网下配送”等多种业务，推进线上线下融合发展，形成连锁经营，提高服务质量，扩大销售覆盖面，大幅提升特色农畜产品流通综合能力，从而真正使我省的高原特色农畜产品走出省门、国门。因此本项目的建设，是提高我省高原特色农畜产品知名度，扩大市场占有率的需要。

可见，项目的建设是十分必要的。

第三章市场分析及预测

3.1市场现状分析

3.1.1国际旅游市场现状

现代旅游产业产生于19世纪，在20世纪得到了前所未有的发展。特别是第二次世界大战以后，旅游产业获得了相对和平与稳定的发展环境，迅速成为一个新兴产业。上世纪六十年代以来，旅游业以持续高于世界经济增长的速度快速发展，逐渐发展成为全球最大的新兴产业，旅游业甚至已经超过石油和汽车工业，成为世界第一大产业。

在全球游客人数方面：据中国产业信息网发布的《2014-2019年中国旅游市场调查及投资评估报告》显示，2010 年国际旅游业强势反弹，国际旅游人数增长 6.51%，多达 9.49 亿人次，创历史新高。2012 年国际旅游人数首次突破10 亿大关，达到10.35 亿人次。2015年国际游客人数相比2014年增长了4.4%，达到11.84亿人次。

2000-2015年以来国际旅游人数及其变化情况（亿人次）

在旅游经济整体收入方面：2015年世界各地国际旅游收益增长了3.6%，与国际游客到访量上升4.4%相符，旅游行业在世界出口份额中占比已达到7%，国际旅游业出口总额已达到14000亿美元。同年，国际旅客在住宿、餐饮、娱乐、购物等旅游相关产业和其它服务项目上带来的总收入约达12.32亿美元。同时，除了国际旅游收益（国际收支的旅游类支出），国际旅游在国际非住宿游客的出口交通服务方面也带来了2100亿美元的收入，即平均每天收入40亿美元。

在旅游目的地排名及旅游收入面：根据世界旅游组织(OMT)发布的数据显示，中国旅游收入已取代西班牙旅游收入排名至第二，西班牙旅游收入退至世界第三，美国仍排世界第一。2015年，美国以1780亿美元的国际旅游收入位居世界第一，中国旅游收入位居第二为1140亿美元；西班牙570亿美元，法国460亿美元。

2015年美国、中国、西班牙、法国旅游收入对比（亿美元）

目前，在前十大世界旅游收入国家排名中，还有两个变化。其一是2015年泰国以450亿的旅游收入从第九名跃居第五位。从国际游客数量上看，泰国从第十四位上升至第十一位；其二是，中国香港从第十位上升至第九位，在排名靠后的国家中，墨西哥旅游收入与从第二十二位上升至第十七位，在国际游客数量方面从第十位排至第九位。

近年来，世界旅游业发展呈现出如下特点和趋势：

首先，以新兴国家为代表的新旅游目的地不断出现，世界旅游区域的重心正向东方转移。中国正是这一趋势的代表，根据世界旅游组织统计显示，2015年目前中国超过法国成为位居美国之后的当今全球第二大旅游目的地。

其次，随着经济发展和生活水平的提高，人们对精神文化的需求进一步上升，旅游成为人们的基本生活方式，是人们使用闲暇时间的最佳选择之一。

第三，个性化、自由化成为新的趋势，传统的观光旅游、度假旅游和商务旅游已不能满足旅游者的需求，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目应运而生、层出不穷。

3.1.2国内旅游市场现状

近年来，随着我国综合实力的整体增强，人民富裕程度有了极大程度的提高，旅游消费逐渐成为一种生活方式，包括国内旅游与出境旅游在内的公民旅游市场呈现出蓬勃发展态势。同时，中国经济正在由高速增长步入中高速增长的新常态，随着经济结构性改革和消费升级，符合产业升级趋势的旅游业正处于黄金发展周期。

在游客数量人数方面：据《国家旅游网发布的数据》显示，2016年国内旅游人数达到44.4亿人次，比上年同期增长11.0%。其中，城镇居民31.95亿人次，增长14.03%；农村居民12.4亿人次，增长4.38%。

2006-2016年国内旅游人数增长趋势表（亿人次）

入境旅游人数1.38亿人次，比上年同期增长3.8%。其中：外国人2815万人次，增长8.3%；香港同胞8106万人次，增长2.0%；澳门同胞2350万人次，增长2.7%；台湾同胞573万人次，增长4.2%。

2006-2016年入境旅游人数增长趋势表（亿人次）

从2006年到2016年的这10年间，随着我国国民收入的整体提高，我国旅游市场呈现出了国内旅游人数高速增长、入境旅游人数稳步发展的良好态势。

在旅游经济收入方面：2016年国内旅游收入3.94万亿元，增长15.19%。其中城镇居民花费3.22万亿元，增长16.77%；农村居民花费0.71万亿元，增长8.56%。

2006-2016年国内旅游收入增长趋势表（万亿元）

国际旅游收入1200亿美元，比上年同期增长5.6%。其中：外国人在华花费668亿美元，增长10.3%；香港同胞在内地花费305亿美元，增长2.3%；澳门同胞在内地花费76亿美元，增长3.1%；台湾同胞在大陆花费150亿美元，增长5.0%。

2006-2016年入境旅游人数增长趋势表（亿美元）

可见，从2006年到2016年，中国旅游市场总收入保持了逐年稳步上升的大趋势，其中国内旅游收入从2006年的0.71万亿元人民币稳步增长到2016年的3.94万亿元人民币；入境旅游收入在2014年开始急速增长，较上年增长幅度高达50.9，达到1053.8亿美元。其后几年均保持稳定增长，至2016年达到1200.5亿美元。

从旅游方式来看：2010年后，随着我国整体经济实力的不断增强，我国旅游休闲娱乐消费持续升温，人们的旅游方式也从过去的观光游为主逐步发展到文化旅游、度假旅游、亲子旅游共同领军的新方式，旅游逐渐步入多元化趋势，国内居民旅游需求爆发，旅游次数和旅游消费金额不断增长，游客在旅行过程中的需求开始多样化，也更注重旅行体验，旅客的关注点从此前仅关注景区到对景区、餐饮、住宿等一系列旅游体验的关注。其中最值得关注的是休闲农业和乡村旅游，2016年全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过22亿人次，营业收入超过4400亿元，从业人员790万人，其中农民从业人员630万人，带动550万户农民受益。

3.1.3 青海省旅游市场现状

青海省地域辽阔，自然景观独特、人文内涵悠久，不仅是旅游者的天堂，更是探索者们的圣地。青海省旅游资源丰富，其总量之大、类型之多、品质之良、功能之全、组合之优、均居于全国前列。近年来，随着青海省公路、航空、铁路等道路基础设施和省内各项旅游设施的不断完善，“大美青海”品牌在国际国内知名度的不断提高，以及“环青海湖自行车赛”等赛事的举办，青海省已经被越来越多的游客所熟知，年接待游客数量和旅游行业收入都在逐年快速上升。

在游客人数方面：据青海省旅游局统计数据显示（下同），2016年青海省共接待国内外游客2876.92万人次，同比增长24.3%，远高于全国平均11%的增长水平；其中国内游客2869.91万人次，同比增长24.3%，入境旅客70082人次，同比增长6.8%。

2006-2016年青海省游客人数增长趋势（万人次）

在旅游经济收入方面：2016年，青海省共实现旅游总收入310.30亿元，同比增长25.1%，比全国平均水平高出9.19个百分点，其中国内旅游收入307.24亿元，同比增长25.1%，旅游外汇收入4415.67万美元，同比增长13.9%。

2006-2016年青海省旅游总收入增长趋势（亿元）

在旅游目的地方面：2016年青海湖依然以其壮美的景色和知名度成为了来青海旅游的游客必选的旅游目的地，占比达到59%，其次祁连和门源通过近年来的大力发展，已然超越了格尔木、塔尔寺成为了来青海旅游的游客第二和第三选择的旅游目的地。

2016年青海省内旅游目的地接待游客比例

从总体来看，青海等中西部地区已经开始展现出成为旅游消费的主战场的实力。2016年，青海、新疆、甘肃、四川、宁夏等西部地区是旅游人次同比增长最快的旅游目的地，青海更是在国内2016年增长最快的十大客源地中排名第二。旅游产业的发展速度明显高于全国平均水平，且旅游收入增长速度明显高于旅游人数的增长速度，这说明来青海旅游的游客人均消费有了显著提高。

美丽的青海在全国人民眼中已经不再陌生，无论是乘火车、坐飞机还是自驾游，只要一到青海，“天空之境、青海湖、塔尔寺、门源油菜花海”一幅幅像油画一样的美景在人们眼前绵延开来。清凉适宜的气温吸引着全国各地的人们蜂拥而至，各大景区人满为患，青海湖景区、茶卡盐湖、塔尔寺景区，每天游客数量均超过1万人次。据研究分析，去年一年，青海旅游消费对青海住宿业的贡献率超过90%，对民航、铁路客运业的贡献率超过80%，对文化娱乐业的贡献率超过50%，对餐饮业和商业的贡献率超过40%。

3.2市场前景分析

3.2.1国际旅游市场前景分析

世界旅游业从形成到发展，现在进入了快速发展时期，21世纪将是旅游业的第二个黄金时代。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游人数将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。世界各国，尤其是发展中国家对于旅游产业的重视已经达到了前所未有的高度，旅游产业其所蕴含的能量正在被逐渐释放，凭借着其对第一、第二、第三产业的的综合带动能力，无论是收入、就业，还是投资、税收等各个方面，旅游产业对世界各国经济的发展都发挥着举足轻重的作用。

据世界旅游业理事会预计，到2020年，全球国际旅游消费收入将达到2万亿美元；另据世界旅游协会预测，从2017年到2020年，国际旅游业人数和国际旅游收入将分别以年均4.3%、6.7%的速度增长，高于同期世界财富年均3%的增长率。

2017-2022年国际旅游人数增长速度预测（亿人次）

（世界旅游业理事会数据）

2017-2022年国际旅游业销售收入增长速度预测（亿美元）

（世界旅游业理事会数据）

到2020年，旅游产业收入将增至16万亿美元，相当于全球GDP的10%；所提供工作岗位达3亿个，占全球就业总量的9.2%，从而进一步巩固其作为世界第一大产业的地位。

世界旅游业理事会还指出，亚太地区旅游游客数量增长迅速，预计在2022年占比将达到30%；其次是非洲地区和中东地区，国际旅游游客数量将分别占比7%和8%；欧洲地区和美洲地区增速较慢，在2022年将占比41%和14%。

2017-2022年不同地区国际旅客数量分布预测（%）

（世界旅游业理事会数据）

同时，在旅游方式方面，根据《Tourism Economics》研究显示，过去几年全球的旅游需求维持强劲的势头，特别是高端旅游。高端旅游在2011-2017年期间年均增速为4.5%，而同期旅游业整体年均增长速度为4.2%。其预测2017年到2025年，高端旅游业将继续表现良好，预计年均增速为6.2%，整体旅游业年增速则预计为4.2%。其中南亚市场将有超过10%的增速。

3.2.2国内旅游市场前景分析

伴随着国民经济的发展，旅游业也快速的发展起来。中国旅游业是一个新兴产业，被称为“永远的朝阳产业”、“国民经济提升的催化剂”等，它虽然起步较晚，但发展很快。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为全球最大的国际旅游目的地国家和第四大旅游客源国：接待旅游人数为1.37亿人次，全球占比为8.6%；出境旅游人数为10亿人次，全球占比为6.2%。我国未来旅游业市场将呈现出以下态势：

旅游消费结构呈现多元化的状态：旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。据预测本世纪末我国人均GNP将达到800—1000美元，人们将会产生普遍的旅游动机，目前，我国人均GNP刚达到国内旅游经济条件的要求，因而造成人们的旅游消费水平的普遍偏低。当前我国国内旅游消费结构中食住行的比重较大，达75%－85%，游购娱占25%－15%。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占60%。随着我国旅游产品生产开发的多样化系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改现，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。

旅游人数维持高速增长局面：近年来，随着我国国民收入增长速度的不断提高，休闲、度假、旅游成为了人们放松心情、释放自我的首要选择方式，据世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界上最大的国际旅游目的地国家和第四大旅游客源国。同时，在国内旅游市场方面，我国旅游人数年平均增长率在10％左右，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面。2014年中国国内旅游人数为36.11亿人次；2015年国内旅游人数突破40亿人次， 2016年国内旅游人数达到44.4亿人次，预计2017年国内旅游人数将达到48.4亿人次，未来五年（2017-2021）年均复合增长率约为9.82%，2021年国内旅游人数将达到70.4亿人次。

2017-2021年国内旅游人数发展趋势预测

旅行路线由短途到长途发展：随着人们生活条件的提高，将不再满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。旅游的区域扩大，热点仍热，温点和冷点将随着国内旅游的发展而逐步升温。通过我国旅游业发展趋势分析了解到，随着我国交通事业的进一步发展和人们的闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界，南方人想领略一下冰城风光，北方人向往亚热带气氛，内陆人憧憬大海的辽阔，沿海人想探寻奇峰异谷的神秘。

旅游方式由单一化向多样化发展：目前人们的旅游方式了般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，有人概括为“白天看庙，夜晚睡觉，白天疲劳，夜晚无聊”。随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，人们要体验更多的美好经历。初级的游山玩水不能满足人们的需要，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强，今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等等百花齐放的局面。

与此同时，随着国务院常务会议于2009年通过《关于加快发展旅游业的意见》，提出要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，我国旅游行业将会得到进一步的快速发展，目前，我国人均GDP已经达到3000美元，这是世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段。并且，我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7次以上，因此我国旅游市场成长潜力依然十分巨大。

3.2.3 青海省旅游市场前景分析

近年来，全国旅游市场已经进入和“黄金发展时期”，游客总数和旅游产业收入都得到了快速增长，各项旅游基础设施正在快速建设，同时随着经济社会的发展，文化旅游正逐步成为世界旅游业发展的新潮流和新趋势，旅游活动方式和内涵正在由过去单纯的自然观光型向文化体验型转变。

青海省作为我国经济发展较为落后的省份，目前旅游业正处于起步的阶段，旅游市场总量较发达省份仍存在较大差距，但是我省的旅游产业发展速度却已经名列全国前列，2016年游客人数同比增长达24.3%，旅游行业总体收入增长达到25.1%，均远高于全国平均水平。

2016年青海省旅游行业发展速度与全国对比分析

为了进一步发展青海旅游产业，提高旅游市场整体效益，省委省政府相继出台了多项政策措施，以提高我省旅游产业的发展速度，并举办了“大美青海旅游交易会”、“环青海湖自行车赛”、“青海文化旅游节”等众多活动，以对外宣传青海省的文化旅游资源。

《青海省“十三五”旅游业发展规划》指出，“十三五”期间，青海省旅游发展的目标为：旅游人数年均增长13%，旅游总收入年均增长16%。到2020年末，国内旅游人数达到4300万人次，其中省外游客占60%以上，入境游客突破12万人次，旅游总收入达到530亿元，全省旅游业对GDP贡献率超过10%;旅游业直接从业人数达到16万人，间接从业人数超过80万人，带动13.2万人通过发展旅游实现脱贫致富。

2017-2022年青海省游客人数增长趋势

2017-2022年青海省旅游总体收入增长趋势

同时，据《中国旅游协会》分析，在未来10年内，我国旅游目的地将进一步乡西南、西北地区转移，这将为我省的旅游业进一步发展提供广阔的机遇，同时随着我省旅游基础设施的进一步完善、交通设施建设力度的不断加大，以及“大美青海”名片知名度的不断提高，我省旅游产业必将迎来更加广阔的市场和更加美好的未来。

3.2.4购物消费在旅游消费结构中所占比例的前景分析

旅游业六要素“吃、住、行、游、购、娱”，基本涵盖旅游的全部内容，也涵盖了旅游收入结构的各个方面。随着旅游从最初传统的观光旅游，转变为休闲度假游、深度游、主题游、文化游等多种形式，游客的购物需求也在发生变化，即从特色纪念品向生活日用品转变。最明显的例子，就是近两年来中国游客在日本抢购马桶盖、电饭煲、防晒霜等商品，以至于日本创造出专门针对中国游客的“爆买”一词。仅2015年国庆长假期间，中国游客在日本的旅游购物消费就达53亿元，按照赴日人均旅游购物支出1.5万元计，2015年中国游客赴日旅游消购物费将达750亿元。

反观国内，由于长期以来人们对旅游商品概念理解的偏差，使得多数游客认为，在国内旅游进行购物就是“上当受骗”的代名词，这一现象造成了我国旅游收入结构极大的不平衡，旅游购物在旅游收入中的占比不足20%。作为旅游较发达地区的江浙一带，这一比例也仅为23%左右。而在欧美等国，这一比例往往高达70%。

2015年全国旅游收入结构图

2016年以来，随着全域旅游、“旅游+”政策的深入贯彻，以及文创、旅游IP带动的新业态、新要素的发展，我国旅游产品的内容得到了进一步丰富，旅游行业秩序得到了极大的改善，这在很大程度上拉动了旅游核心产品和衍生性产品的消费。据《中国旅游协会》相关数据显示，故宫博物院2016年上半年的旅游产品销售额就达到了7亿元，利润近8000万元。

可以预见，随着我国旅游市场的不断正规，以及文创、科技、饮食、民俗文化等要素在旅游中的渗透，将极大的改变当下以景点门票、餐饮、交通为主要花费的旅游消费结构。预计，旅游购物、文化娱乐、主题住宿、旅游商品、目的地生活体验方面的花费，将进一步扩大。

3.3目标市场分析

本项目建成后，将成为以“河湟印象”民俗风情为背景，以“唐蕃古道”历史文化为底蕴的，青海省规模最大的集平安古驿历史文化展示、乡愁民俗文化体验、乡土产品电商经营、汽车驿站集散地、富硒科技产业发展于一体的旅游综合体，成为河湟文化、青海民俗文化、特色美食的展示地。向游客提供生态、文化、旅游、休闲、养生、度假为一体的综合服务。

项目的目标市场，根据我省游客来源类别的不用、停留时间的不同、和消费方式的不同，主要分为以下四个部分：

省内游客休闲度假的最佳场所：近年来随着我省经济的快速发展，人民生活水平不断提高，省内交通设施的不断完善，汽车拥有量逐年上升，这就催生了我省环西宁一小时旅游经济圈的建立，和短途度休闲假游的广阔市场。因此本项目的目标市场之一就是省内度假时间1-2天，行程小于300公里的这一部分游客群体，为他们提供休闲度假的最佳场所。

国内游客体验“河湟文化”的必选之地：文化旅游已经成为了继观光游、亲子游、休闲游之后的主要旅游方式，越来越多的游客希望前往拥有悠久历史文化、独特民风民俗的地区进行体验。本项目将充分挖掘“平安古驿”和“河湟文化”这两块文化旅游资源，积极开拓这一部分旅游市场，使项目成为国内来青海旅游的游客体验“河湟文化”的必选之地。

国际游客畅游“唐蕃古道”的休闲驿站：青海是国内外游客从我国内陆地区进入西藏乃至尼泊尔、印度等国的重要节点城市，这一条道路古称“唐蕃古道”，近年来，通过青海前往以上地区的游客逐年增加。本项目建设地点平安县正是“唐蕃古道”上的重要驿站，因此本项目将充分利用这一优势资源，成为国内外游客畅游“唐蕃古道”的休闲驿站。

全国消费者选购包含“富硒产品”在内的高原农畜产品的首选品牌：我省凭借自身独特的地理位置和纯净的自然环境，孕育出了丰富的高原特色农畜产品，尤其是以平安县为代表的“富硒带”所生产的富硒农产品，以其能提高人体免疫，促进淋巴细胞的增殖及抗体和免疫球蛋白的合成。近年来逐渐成为了广大消费者青睐的健康食品，因此本项目建成后，将积极“农业+旅游”的方式借助电子商务这一新媒介，推广和销售当我省生产的各类高原特色农畜产品，成为全球消费者选购“富硒产品”的不二之选。

3.4市场风险分析

3.4.1 政策风险及防范对策

本项目的建设符合我国旅游产业发展的整体方向，符合《青海省加快提升旅游业发展行动方案》（青政办〔2017〕53号）的指导思想，是实现我省在2019年前打造5-10个国家特色景观旅游名镇目标的具体行动。因此近期不会有较大的政策风险。

3.4.2 运营风险及防范对策

本项目以青海省旅游产业快速发展的良好契机为出发点，建成后将成为我省唯一一个集“河湟文化”、“平安古驿文化”、“唐蕃古道文化”与一体的旅游综合体，在我省旅游人数飞速增长的大环境下，市场非常广阔，同时项目以陕西“袁家村”成功的运营模式为基础，切合实际的制定符合本地区、本项目的市场运营方案，因此出现运营风险的可能性很小

3.4.3 资金风险及防范对策

本项目建设单位海东市袁家村文化旅游有限公司，由正平集团下属金阳光投资集团和陕西袁家村文化旅游有限公司共同出资组建，资金实力雄厚，可以保障项目资金按时、按需到位，但是本项目两期工程总投资达10亿元，资金使用量大。因此在项目资金使用过程中要严格资金管理制度，做到转款专用，从而保障项目按照预定工期进行建设，顺利完工并正式运营。

第四章项目选址及建设条件

4.1 项目选址

“袁家村·河湟印象”项目建设地点位于青海省海东市平安区平安镇张家寨村，湟水河北岸，临近平安城区，直线距离仅 2 公里，距离曹家堡机场约 8 公里。

本项目占地总面积约1000亩，陆上地形起伏变化不大，整体相对平缓。土地按文化、旅游用地出让，土地征收与富硒产业园统筹考虑、分期建设，土地手续分区域办理。

项目建设地点示意图

平安区在我国古代是“唐蕃古道”青海段上的重要驿站，史称“平安古驿”，拥有丰富的历史文化资源。现在的平安区，地处被称为青海东大门的海东市，交通条件便利，气候宜人，紧邻湟水河，属于青海河湟地区，非常适合本项目的建设。

4.2 项目区概况

4.2.1自然资源条件

（1）地理位置

平安区属海东市管辖，地处青海省东部，位于东径101°49’-102°10’、北纬36°15’-36°34’之间，南北长33.6公里，东西宽33.69公里，平均海拔2300米。海拔最高处为4166.7米，最低处为2066米，相对高差2100.7米，总面积769.15平方公里。

（2）地形、地貌

平安区地处祁连山支脉大坂山南麓和昆仑山系余脉日月山东坡，居于黄土高原向青藏高原过渡鑲嵌地带，境内地形复杂，地貌多样，山峦起伏、沟壑纵横。全区地势总体显西高东低的态势。各大山脉构成全区地貌的基本骨架。

（3）气候特征

平安区气候温和，日照时间长，昼夜温差大，冬夏温差小，太阳辐射强，春季干旱多风，夏季短促凉爽，秋季阴雨湿润，冬季相对寒冷，是天然避暑胜地。年平均日照2711小时，日均7.4小时；年平均气温7.3℃，最热月平均气温18.7℃；最冷月平均气温-6.2℃。无霜期174天。年内降雨分布不均，年均降雨量338.5毫米。

（4）水利资源

平安区水利资源较为丰富，湟水河境内长约31.2公里，径流量14070万立方米，年可利用水量高达4600万立方米，主要通过平安渠和小峡渠两个引水工程引入利用，为工业用水提供了低成本水源，也是平安区的重要生态元素；祁家川沟、白沈沟、巴藏沟、西沟四条沟岔的年均径流量8941万立方米；县域内6座小型水库，有效库容870万立方米，对发展农田水利起着十分重要的作用。

（5）动植物资源

平安区土地肥沃，水源充沛，光照充足，气候温和，盛产春小麦、马铃薯、油料、蔬菜等。区域内野生植物有：云杉、桦树、杨树、柏树、高山柳、黄刺、沙剌、皂角、枸杞、沙柳等。野生动物有：白唇鹿、马鹿、岩羊、黄羊、沙狐、狼、旱獭、水獭、猞猁、野兔、獾猪、猫头鹰、雕、野鸽、大雁、蓝马鸡、蛇等。

4.2.2社会经济状况

平安区现辖5乡3镇111个行政村，493个合作社，7个居委会。共有15个民族。2016年，户籍人口12.65万人，其中农业人口7.01万人，占55.4%，非农人口5.65万人，占44.6%，汉族占71.2%，回族占22.1%，藏族占4.7%，土族占1.3%，其它民族占0.7%。常住人口10.92万人，占全市常住人口的7.5%。

2015年地区生产总值达62.5亿元，人均5.76万元；固定资产投资120.61亿元，人均11.1万元；地方财政公共预算收入2.94亿元。人均0.27万元；社会消费品零售总额13.61亿元，人均1.25万元；城镇常住居民可支配收入2.4万元；农村常住居民可支配收入8362元。除农村常住居民人均可支配收入名列全市第二外，其它五大经济指标人均值均居全市第一，多数人均指标高出其它区县1-4倍。　　

4.3区位优势分析

平安区位于国家“兰－西－银”、“兰－西－格”经济带的中心，在我省“四区两带一线”和东部城市群建设战略中占有重要地位，位于省会西宁半小时经济辐射圈内。特别是在撤县设区后，平安的发展地位、职能、定位发生了历史性的转变，发展方式由农村经济转为城市经济，人口、资金、信息、科技等各种要素快速集聚，是海东市的现代工业基地、交通枢纽、经济金融中心、商贸物流中心，综合实力和发展地位明显提升，区位优势非常突出。

平安区已形成“一核一带三区”的城镇空间布局，境内商业网点及贸易市场体系健全，各种服务行业及餐饮娱乐业兴旺。特别是近年来，平安区以全省旅游集散服务中心为发展目标，先后建成了一批高品质的生态园和酒店宾馆，且乡村旅游也得到了大力发展。同时，随着峡群森林公园、东沟林场等旅游景点，富硒农产品等系列旅游产品及金融通讯、智能物流、信息中介、家政服务等新型业态不断涌现，形成了与经济发展相适应、与市场经济相接轨的网络体系，城市品味和承载力得到不断提升。一座充满生机和活力的现代化新城已拔地而起。

平安区是海东市交通运输业的中心，航空、铁路、公路立体运输功能完备，物流、人流、信息流、资金流的集聚效应和辐射效应明显。兰青铁路、兰新高铁、兰西高速、民小公路和109国道东西贯穿县域而过，平阿高速、临平公路和西宁绕城环线平安经互助至大通公路直插南北，形成十字形交通网，是通往青南地区的主要交通要道。境内有平安驿火车站、海东西高铁站、黄河上游水电资源开发铁路转运站、平安铁路货场等旅游节点设施，且城区距西宁曹家堡机场仅8公里。未来，平安将成为青海东部“城市群空铁一体”的交通枢纽、物流枢纽和客流枢纽。

空港优势：项目建设地点位于平安区张家寨村，距离西宁曹家堡机场8公里，是西宁的东门户。曹家堡机场近几年来游客运输量增长迅速，2015年全年旅客运输量已突破400万人次，已经开通国内航线60余条、国际航线6条。平安区所拥有的空港交通优势十分突出。

项目空港优势示意图

高铁与公路优势：项目所在地毗邻兰新铁路，距离平安驿火车站仅4公里，铁路线未来将连接兰州、银川、西安等多省省会。交通极为便捷。同时项目北侧为兰西高速，距离青海省省会西宁市仅33公里，且在项目北侧规划有高速下线口，为项目的运营带来了便利的交通条件。

项目道路交通优势示意图

因此，随着海东地区的经济的飞速发展以及海东市的设立，平安区作为海东市的重要城区，其区位优势得到了显著提高，具体如下：

平安区在兰西经济区上的位置——地区物流中心、地区性物流集散枢纽

平安区在青海省的位置——青海咽喉、临空新城

平安区在西宁城市圈中的位置——交通门户

平安区在海东城市群中的定位——具有高原古驿文化特色的现代化园林空港城市、古驿平安、现代驿站、高原硒都、河湟新城

4.4 资源优势

4.4.1　旅游资源优势

平安区属于黄土高原向青藏高原过渡区域的镶嵌地带，境内景观独特，风光旖旎，群山南峙，沃野北坦，草木葱郁，风景怡人，既有峡群林区的天然奇秀，又有洪水泉高地的开阔壮丽；既有祁家川裸岩丹霞的奇特壮观，又有冰岭山药水泉的神奇迷人；既有藏传佛教格鲁派创始人宗喀巴受戒落发的古柏之香，又有堪称西北一绝的伊斯兰教艺术瑰宝洪水泉清真寺；既有丝绸古道的远古传说，又有空港新城的崭新画卷。

境内古代文化遗存极为丰富，目前被列为省级文物保护单位的共有8处，即清代建筑洪水泉清真寺，明代修建的寺台石窑寺，新石器时代的文化遗存石家营遗址，三合遗址，青铜时代的文化遗存三十里铺墓地，汉代上滩墓地。著名古建筑四处，即夏宗寺、洪水泉清真寺、上拱北、下拱北。平安瑰丽的佛教文化，秀丽的山川，宜人的景色，雄浑神奇的高原自然风光及独特的民族风情使人流连忘返，是其发展旅游业得天独厚的资源优势。

4.4.2　富硒资源优势

硒元素在地壳中的含量和分散相当稀少，是人类必需的微量元素之一，主要具有提高肌体免疫机能、抑制肿瘤、保护肝脏、延缓衰老、修复细胞、解毒防毒、防治心脑血管疾病、抗氧化、抗污染等功能。富硒食品已成为人们营养、保健的首选，市场前景极为广阔。

2010年，初次探明平安区富硒土壤面积达到600多平方公里（75万亩），硒含量一般在0.23-3mg/kg，平均0.44mg/kg，高于全国土壤背景值，接近于已开发利用的浙江瑞安、上虞、江西丰城富硒土壤含量水平，达到足硒或中等富硒的水平，并且具有富硒面积大、地层较厚、硒含量浓度适中、无伴生的有害元素、富硒品质好、宜于开发利用等特点。

从发现富硒资源，到规划富硒产业、发展富硒产业，平安区正在走出一条变资源优势为经济优势的发展之路。打造“高原硒都”，成为平安区发展高效农业的一个宏伟目标。2015年《平安区富硒产业总体规划》通过专家评审论证，富硒农畜产品检测研发中心和水肥一体玻璃温室建成投入运行。在第三届中国生态产业高峰论坛上，平安更是荣获“中国十大富硒之乡”美誉，并被评为中国富硒产业联盟副理事单位。“高原硒都?健康平安”品牌的知名度和影响力不断增强。

4.4.3　文化传承优势

平安这座文化底蕴深厚的河湟驿站，在漫长的历史长河中创造了极其丰富的河湟文化，也孕育了无数民间艺人，为平安赢得了许多宝贵荣誉，增添了艺术元素。他们中有被誉为藏族三大诗人的伊丹才让、有用独特的牦牛画技法让自己的水墨画《五牛图》搭载神州七号飞船遨游太空的藏族艺术家马才让太先生、有凭借出色的花儿演唱多次走进中央电视台的“花儿皇后”张存秀。

平安是青海河湟皮影戏的发源地之一，是青海皮影戏演唱最早的地区，刘文泰便是上世纪河湟地区小有名气的“影子匠”；他先后创作和改编了20余部皮影戏剧本，在演出中革故鼎新，获得成功。在北京和老舍、曹禺会面谈艺，受到毛泽东、周恩来等党和国家领导人接见。老艺人祁永昭也参加过国家文化部主办的木偶戏皮影戏观摩演出，并于2006年，率团成功出访奥地利。艺人姚亚生率皮影剧团2005年赴京参加了申奥演出，深受国内外观众喜爱。流传于我县古城、三合、巴藏沟等地的祭祀舞蹈《五鬼顶灯》、《五角子》等，用特有的舞蹈动作，艺术地表达了当地群众向往五谷丰登、家家平安的美好心愿，代表着我县群众艺术表演活动的较高水平，成功入选全国非物质文化遗产名录。沙沟乡大寨子村和三合镇庄科村郿户戏入选省级非物质文化遗产项目。

如今，以小峡镇奇石为代表的河湟奇石文化方兴未艾，以石灰窑刺绣工艺为代表的民间工艺文化如雨后春笋，以广场文化活动为代表的民间节庆文化越办越旺，以花儿会、传统庙会、射箭比赛为代表的民族民间文化为群众喜闻乐见。城乡群众文化活动已形成常态，“相约平安”文化艺术周活动内涵不断丰富，《平安》系列文学作品成功发行，平安歌舞、古驿平安绣等文化产业蓬勃兴起，平安文化品牌影响力逐渐提升。

4.5基础设施及协作条件

4.5.1基础设施

本项目建设地点拥有完善的供电、供水、通信等基础设施，完全可以满足项目的建设运营需要。

（1）给水：本项目生产、生活用水来自西宁市的水源，接入管道直径600mm，沿109国道线贯穿全境，设计日供水量3万吨/日。项目建设地点可直接进行供水接口作业。

（2）供电：海东供电局设在平安县城内，境内有330千伏安变电站l座，110千伏安变电站2座，35千伏安变电站3座，电网覆盖全县，且已经于2015年完成了10千伏合四路主线和分支的改造工程。

（3）通讯：项目区已经建成完善的通讯网络，联通、移动、电信等多家通信运营商已经完成了平安区通信基站的建设工作，可提供移动通讯、数据传输、计算机宽带等多项服务，国内外信息交流传递方便。

4.5.2施工和协作条件

土建所需的“三材”等建筑材料可以由海东市本地供应，不能供应的部分可从省会西宁市进行购买。拟选择省内资质较高的专业设计单位，施工单位和监理单位进行项目设计、施工和管理。施工用电、水可就近接入。

项目运营后所需的各类设施、设备，均由经销商或制造厂家派人负责指导安装，并对需要进行操作和维护的设施设备进行调试和人员培训，确保后续使用效果达到预期目标。所派出的工程技术人员主要有：机械工程师、电气工程师、操作技术人员。所有设施设备的质量由供应商负责把关，质量保证两年。

4.6燃料及动力供应

本项目消耗的燃料动力主要有水、电和天然气，燃料、动力消耗及供应方式见表4-1。

燃料、动力消耗及供应

表4-1

名称	单位	消耗量	规格	来源	供应方式
水	M³	9928	自来水	当地供水网	管道
电	万度	40.15	380/220V	城市电网	变电输送
天然气	立方米	63875	9227Kcal/m²	天然气管网	管道

第五章工程建设方案

5.1项目建设规模和内容

5.1.1　项目总体建设规模和内容

“袁家村·河湟印象”项目整体占地1000亩，其中征用土地560亩、流转土地440亩，分两期进行建设。计划于2017年3月开始建设，2019年全面运营。整体运行后，预计可直接、间接带动就业3000人以上，年接待游客数量达到200万人次，年经营收入约2亿元。

项目将根据区域功能的不同，分为汽车驿站、乡愁民俗、乡土电商、富硒科技和乡野田园五大板块，总建筑面积达到161820平方米。各板块内容如下：

表5-1 “袁家村·河湟印象”项目板块

序号	板块名称	建筑面积（平方米）	备注
1	乡愁民俗	46020	项目核心功能区，该区域主要展示海东河湟区域的老美食、老工坊、老工艺、老艺术、老活动。
2	汽车驿站	24050	该区域主要依托高原农业景观及地形地貌，采用分散式的布局方式，以汽车自驾游为核心功能，结合主题自驾游营地、房车营地、帐篷酒店、泡泡屋、儿童游乐中心、户外拓展、真人 CS 等进行设置。
3	乡土电商	8450	该区域主要为搭建电商平台，实现富硒品牌打造、线下购物情景体验、全网售卖平台搭建、网购平台登录、互联网+农业等业态功能。
4	富硒科技	83300	该区域主要为富硒科研、富硒知识科普等功能业态，通过科研与展览带领游客体验浓浓的“知识味”。
5	乡野田园	———	该板块为其他四大板块周边区域的绿化及田园景观，因此无建筑物。该区域主要展示海东河湟区域的富硒农业景观以及滨河景。
	合计	161820

5.1.2　一期工程建设规模和内容

本报告为“袁家村·河湟印象”整体项目的一期工程，将主要进行核心区“乡愁民俗板块”的建设，该板块占地面积306亩，均为征用土地。如未特殊说明，本章及后续章节中所提到的“本项目”均指一期工程。

项目建设内容分为前期工作、土建工程和设备购置安装三个部分，具体建设内容如下：

（1）项目前期工作

包括项目调研、筹建工作、土地征用、技术补偿、勘察设计、职工技术培训等。

（2）土建工程内容

本项目土建工程内容包括主体设施、基础设施和总图工程三个部分，其中

基础设施包括：锅炉房、配电室、水电暖管网、公共卫生间、停车场和污水处理设施。

总图工程包括：道路、景观绿化和湖景改造。

各建筑物结构为砌体结构或砖木结构，总建筑面积46870平方米。

（3）设备购置与安装

本项目购置的设备主要分为办公设备和公用设备，包括路灯、垃圾箱、天然气锅炉、监控设备、消防设备、电瓶游览车等，总计767台套。详见表5-2。

表5-2　设备购置表

序号	设备名称	产地	单位	数量
1	办公设备
1.1	游客接待设备	广东佛山	套	1
1.2	办公家具	广东佛山	套	30
1.3	办公电脑	广东深圳	台	50
1.4	其他办公电器	广东深圳	套	10
1.5	网络设备	广东深圳	套	5
1.6	清洁设备	甘肃兰州	套	10
2	公用设备
2.1	路灯	甘肃兰州	台	500
2.2	垃圾箱	青海西宁	台	100
2.3	广播设备	广东深圳	套	2
2.4	监控设备	广东深圳	套	2
2.5	天然气锅炉（10吨）	广东佛山	台	1
2.6	电瓶游览车	广东深圳	台	20
2.7	消防设备	甘肃兰州	套	10
2.8	配电箱	甘肃兰州	套	5
2.9	人流疏导设备	甘肃兰州	套	20
2.10	LED大型展示屏	广东深圳	台	1
3	其他辅助设备		套	1
	合计			767

5.2 区域规划与布局

5.2.1规划依据

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国环境保护法》

《青海省城市规划管理技术若干规定（2014年）》

《青海省东部城市群城镇体系规划（2011-2030）》

《海东市城市总体规划（2016-2030）》

《青海海东富硒产业园详细规划》

《建设设计防火规范》（GB50016-2014）

《海东市城市建筑风貌导则》

国家、省、市其他相关法律法规和标准规范

5.2.2规划布局原则

突出分区特色的原则：突出分区特色是景区空间布局的核心原则，主要体现在两个方面：首先，景区的空间布局应以当地林、湖、河及其他自然资源条件为基础；其次，景区空间布局要根据特色化原则要求，使景区各分区内的景观和项目设计与该区域的功能和形象保持高度一致。

功能单元大分散、小集中的原则：景区内各分区的功能及主要项目相对分散化分布，在区域范围内旅游服务配套设施的布局采用相对集中式。

协调功能分区的原则：景区功能分区要指处理好旅游景区内部各分区与周围环境的关系、功能分区与管理中心的关系，功能分区之间的关系以及景区内主要景观结构（核心建筑、主题景观）与功能小区的关系。

合理规划动视线的原则：所谓动视线是指景区内旅游者移动的线路，视线则指旅游者的视力所及的范围，从人体工程学的角度出发，充分考虑旅游者各感官的满足，使其体验旅途中的视觉美感。

保护旅游环境：景区环境保护的目的是保障景区可持续发展，具体而言，旅游环境主要包括三个方面：其一是保护景区内特殊的环境特色；第二是使旅游景区的游客接待量控制在环境承载力之内，以维持生态环境的协调演进，保证旅游景区的土地合理利用；第三是保护景区内特有的人文旅游环境和真实的古村落旅游氛围。

5.2.3 景区布局方案

本项目所建“乡愁民俗板块”为“袁家村·河湟印象”项目的核心功能区，总用地面积306 亩，建筑面积46870㎡。

项目区域整体呈不规则梯形结构，区域中心为1处天然湖泊。游客接待中心、停车场位于湖泊南面，紧邻景区入口；传统民宿、民俗展示区、藏族农家乐、撒拉族农家乐、轮子秋、平安书院、平安古驿、罗家大院、观景亭均以天然湖泊为圆心，环绕湖泊进行建设；茶馆、河湟戏楼、城隍庙、财神庙、魁星阁位于湖泊南侧、游客接待中心西侧；污水处理设施位于景区西侧，紧邻湟水河。

5.3 主体核心区建设方案

本板块依托优秀的生态基底，通过对乡村风光的挖掘与体现，打造自然亮丽的自然风景；同时，通过引入河湟区域多民族传统的美食、建筑、手工艺、空间街巷感觉等文化要素，展示海东河湟区域的老美食、老工坊、老工艺、老艺术，延续凸显区域乡愁情怀，勾起人们对河湟的记忆与怀念，重塑再现河湟记忆。

5.3.1　景观规划的策略

（1）生态提升。以“古朴、自然”为总体思路，营造绿色生态环境。

（2）文化提升。以民族文化为依托，建设体现河湟地方特色的人文景观，形成系统的结构脉络，完整的民族文化体验带。

（3）游憩提升。完善项目的游憩路线，打造便捷、舒适、合理的旅游路线系统。

5.3.2　景观结构

“一环、两园、三带、多节点”

一环：即项目人行主流线形成的绿化景观环。塑造环建设区域周边的绿化带，提升生态景观质量。绿地内点缀一些体现河湟区域文化特色的民族建筑，实现景观和建筑的交融。

两园：围绕汽车营地及美食餐厅周边空地区域形成集中景观园。

一带：依托自然河流形成的滨河自然景观带。在河的两侧，形成连续的滨水景观带。

多节点：指项目规划建筑结合建筑内外的绿化空间形成的点状绿地。区域内虽然建筑密度较大，但是大部分的民居体量较小，均由院落组合为主，有自己的院落，可以在庭院中广泛种植植物，以乔木为主，使建筑“藏”于绿荫之下，形成园林化的环境。

所有建筑均采用砌体结构或砖木结构，在建筑物样式上采取仿古土木结合的形式，道路处主干道外均以青石板道路为主，以突显景区古村落的人文特点。

5.3.3　节点建筑设计

1、城隍戏楼

城隍庙，道教庙宇。城隍，又称城隍神、城隍爷。是中国宗教文化中普遍崇祀的重要神祇之一，由有功于地方民众的名臣英雄充当，是中国民间和道教信奉守护城池之神。

本设计中的城隍庙，同平安本地的祈福文化相结合，可供到这里游玩的游客祈福烧香，祈祷商业兴隆、平安守护、消灾避难。

2、财神庙

财神庙庙会是一种古老的中国民俗及民间宗教文化活动。每年旧历正月初二日及九月十五至十七日，皆有庙会，人们烧头股香，据说，这样可以吉星高照，当年发财。因此“天未明，即有候城者，终一日以千万人计。”

本设计中的财神庙，同轮子秋演艺广场相结合，可供到这里游玩的游客祈福烧香，同时观看民族表演，祈祷商业兴隆、事业亨通。

3、土司府

土司府为本地辖区内的封建领导者，土司。下设属官衙门、机构、保安队及基层政权。等级大则相当于巡抚、县长级别。多存在于少数民族边疆地区。

海东市平安区三合镇三合村曾是西祁土司衙门的驻地。

4、轮子秋

土族轮子秋的起源，有一则美丽神奇的传说。相传土族先民为了寻求生活的出路，先后用青龙和野牛犁地，都失败了。最后用黄牛耕地，“犁了南滩犁北滩，洒下金子般的青稞种子”。

秋天，制作木车，运送收割的庄稼。当最后一车麦捆运上场时，车子翻了，只见两个净肚娃娃在朝天的那扇车轮上飞舞，口唱丰收的家曲《杨格喽》。

5、藏式碉房

碉房是中国西南部的青藏高原以及内蒙部分地区常见的居住建筑形式。因外观很像碉堡，故称为碉房，碉房的名称至少可以追溯到清代乾隆年间（公元 1736 年）。

藏族主要分布在西藏、青海、甘肃及四川西部一带，为了适应青藏高原上的气候和环境，传统藏族民居大多采用石构，形如碉堡，所以被称为“碉房”。

6、撒拉院子

撒拉族人家的住居既不同青海汉族的四合院，又不同于土族家的庄廓，而是一种别具特色的庭院。

他们的院内一般都比较宽敞。多数人家的庭院，向阳的一面盖有平顶式的住房。房屋门面都雕有各种花纹图案，涂以清漆，颇为雅致。加之撒拉族爱好清洁，讲究卫生，院内总是收拾得干干挣净。院内的空地则或作果园，或作菜地。

7、平安古驿

唐蕃古道，我国古代一条著名的交通大道，起自陕西西安，途经甘肃、青海至西藏拉萨，全长 3000 余公里，是唐代以来中原通往青海、西藏的必经之路。

古驿平安是古代内地通往西域的“丝绸之路”南线的重镇之一，是“唐蕃古道〔起点是唐都长安，终点是吐蕃都城逻些〕的重要驿站，是汉藏友好民族团结《千年平安路》的黄金分割点。

5.4基础设施建设方案

5.4.1道路系统建设方案

项目内部主要交通流线为人行流线，通过几条主要人行道路将停车场的人流引入项目内部，同时为了便于整个项目的管理和形象打造，分别设立了三个游客入口、一个员工入口及一个物料入口，做到专道专行。

机动车停车采用地面停车的方式，共规划地面停车场2 处，位于项目东南侧。

步行道以不同质地组成丰富、曲折的步行网络，穿行在各个功能板块之中，不仅可以作为覆盖整个项目“步移景异”的空间走廊，极大的丰富了绿色空间的景观内涵，将规划区的建筑景观和绿化景观串联起来，增加漫步的趣味。还可以组织一条丰富的、连续的旅游路线。

5.4.2 给水系统建设方案

景区用水包括居民生活用水、公共建筑用水和市政绿化用水等，景区总用水量为430吨/天。考虑到项目以旅游性质为主，节假日人流量波动性较大，故未预见用水量按总水量的50%计，则规划区最高日用水量为650 吨/天。

景区内水源由城市市政给水管网供给。根据建设布局，沿道路敷设给水管网，在区域中心形成环状管网，保证给水的质和量；在建筑分散地区，采用枝状管网供水，尽量满足景区内各建筑给水需求。室外给水管材选用孔网钢带聚乙烯复合管（PESI），电热熔连接，埋深控制在1.2-2.0m 左右。入户管选用PE 给水管。消防用水和生活用水采用同一给水管网，并依据规范增设室外消火栓，按保护半径不大于150m，间距不大于120 m 的原则设置，以确保建筑物防火安全。

消防用水量按同一时间发生灾次数1次，每次消防用水量15L/S计算。

5.4.3 排水系统建设方案

根据景区各用水量，按产污系数进行估算，取综合产污系数为0.80，则景区日污水量按500 吨计。

景区内主要道路敷设污水干管，道路两侧生活污水通过污水支管依地势接入，最终排入市政污水管网。室外污水管采用高密度聚乙烯（HDPE）承插式双壁缠绕排水管，承插胶圈接口柔性密封圈连接。

生活污水经污水管网收集后集中排入组合式玻璃钢化粪池，通过厌氧池+人工湿地（潜流湿地）进行污水处理，生活污水经过严格的厌氧发酵降解后，通过由选择性基质、植物和微生物的共同作用，并经过多层过滤，降解污染，进一步净化水质，出水可达《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级B 标。

雨水管网根据地形特点、河系分布等条件，主干管沿主干道布置，各地块雨水重力流通过支管汇入主管，就近排入附近水体。为充分利用雨水资源。区内道路、大面积铺装场地也可采用生态边沟收集和传输雨水，结合绿地布置雨水集水池塘等，截流入渗或储存利用雨水资源。

各排水管的规划设计流量依据其服务对象的性质和数量确定，并确定管径。规划排水管采用钢筋混凝土圆管，于管道交汇、转弯、尺寸变化处布设检查井。

5.4.4 电力系统建设方案

景区用电指标按照公共建筑60 W/ m²，居住建筑50W/ m²，其他附属配套60W/ m²计算，同时系数取0.8，功率因数取0.9，变压器负荷率取0.8，通过以上分析和计算，本项目用电设备总计算负荷约为Pjs=4230KW。

景区的电源引自规划市政10kV 电力主干线，至区内10 kV 变电箱变为低压，供用户使用。为满足农户大多散居的现状情况，在各负荷中心设置10kV 配电箱，共设置五座。

规划变压等级为10kV/0.4kV。区域中心规划电力线均采用地下敷设形式，同路径的线路敷设在同一沟道中，6回及以上线路采用电缆沟槽，6回以下线路采用直埋敷设。其他电力线近期采用架空线，敷设在道路红线外或人行道边缘，以免影响交通及景观，远期可随道路改造为地下敷设形式，以提高安全性和改善区内景观。为提高供电安全性、可靠性，兼顾区内的景观要求，变配电设施均应采用有构筑物保护的室内式或与其它建筑共建的内附式或箱式。

5.4.5 供热、燃气系统建设方案

（1）供热工程：综合考虑平安区地理气候条件、生活水平和生活习惯，参照临近的城镇居民的实际耗热水平，并根据实际调查结果，景区年生活用气量约为21.3万Nm³/年。经计算，规划区年采暖用气量为105.7万Nm³/年，则规划区天然气年总用气量为127万Nm³/ 年。天然气低位热值按35.54MJ/m³。

（2）燃气气源及管网：景区燃气引自市政天然气管网，由中压燃气管道引来进入，经中低压调压器（箱）调至低压后接至燃气用具。为保证供气可靠性，中压燃气干管环状布置，支管枝状布置。燃气管道采用直埋敷设，管道埋深在车行道不小于0.8 米，非车行道下不小于0.6 米。敷设时与建筑物间距不小于0.7 米，与其它管线间距应符合规范规定。

5.5项目实施进度

本项目建设周期为12个月，即2017年3月～2018年2月。目前项目正在建设中。

项目建设分为5个阶段，即：前期工作阶段、设计阶段、施工阶段、试运营阶段和正式运营阶段。2018年3月正式生产运营。

表5-3项目实施计划进度表

序号

日期

名称

2017年

2018年

前期工作

★

施工图设计

★

土建工程

★

设备购置及安装

★

人员培训

★

项目验收，

试运营

★

第六章项目运营和发展战略

6.1 项目定位

本项目以海东市和平安区的区位优势为基础，根据海东市平安区富硒文化产业园建设的总体规划要求，以富硒科技文化产业为依托，结合平安古驿文化、祈福文化打造的以生态、文化、旅游、休闲、养生、度假为一体的具有河湟文化风貌的综合服务展示区，建成后将起到承载青海门户集散服务中心和西宁休闲“后花院”的功能。同时，项目将构建三产融合的现代产业体系，这不仅可以实现区域的可持续发展，也将在极大程度上保持项目长久生命力。项目具体定位如下：

成为“青海省第一美丽乡村”；

成为河湟文化、青海民俗文化的展示地，集多民族民俗、健康农业、养生养老为一体的乡居生活体验地、文化旅游名胜地；

面向西宁、海东两市的城市“放心餐饮”发展平台和特色商品展示地；

成为“农业+旅游，就地城镇化、精准扶贫”的典范项目；

成为“互联网+农业的电商平台”；

成为“自驾游游客休闲的驿站”。

6.2项目运营方案

“袁家村·河湟印象”是全国乡村文化旅游第一品牌“袁家村”全国战略布局走出陕西的第一个项目，在整体运营过程中，拥有陕西袁家村文化旅游有限公司带来的成熟、稳定、先进的“袁家村运营模式”，同时项目建设单位还将结合我省旅游市场特点、游客消费特点、民族文化特色，将“袁家村运营模式”中的精华与我省的实际情况有机的结合起来，从而制定符合项目发展实际的运营方案。

本项目为“袁家村·河湟印象”项目一期工程，主要进行核心区“乡愁民俗板块”的基础设施建设及运营，主要面向游客展示海东河湟区域的老美食、老工坊、老工艺、老艺术、老活动。项目按功能不同可分为民俗体验区、河湟景观区和游客服务区三个区域，在运营上采取“自营+租赁经营”的方式，各区域功能和运营方案如下：

民俗体验区：该区域主要由面向游客提供住宿、餐饮、休闲娱乐等可以使游客直观体验河湟地区民俗文化和当地人民生活习俗的服务。主要内容包括传统民宿、藏族农家乐、撒拉族农家乐、茶馆、河湟戏楼和城隍庙（民俗特色小吃、购物一条街），为项目的租赁经营区域，所有建筑、场所均以商铺、摊位的形式向当地村民、省内外个体经营户、服务公司进行租赁，由承租者在项目建设单位整体管理下进行经营。

河湟景观区：该区域是本项目面向游客展示“唐蕃古道文化”、“平安古驿文化”、“河湟文化”以及当地民俗传统的主要景观区域。主要由传统民俗、财神庙、魁星阁、轮子秋、平安书院、平安古驿、罗家大院和观景亭组成，所有设施、景点均免费向游客开放。

游客服务区：该区域主要面向游客提供多媒体查询、景区展示、团体服务接待处、医疗救护、车辆存放等公共服务，并承担景区智能控制、警务安全、投诉接待等功能。主要设施包括游客服务中心和停车场。该区域为景区公共服务区，由项目建设单位自行运营和管理，所有服务设施均免费向游客开放。

6.3 经营规模和收益模式

6.3.1经营规模

本项目建成后，按照项目经营模式可分为企业自营区域和租赁经营区域两个部分，各部分经营规模如下：

租赁经营部分：该部分主要为“民俗体验区”内容，租赁经营面积共36816平方米，包括：其中传统民宿、传统民俗体验区、藏族农家乐、撒拉族农家乐、茶馆、河湟戏楼和城隍庙。

表6-1 经营模式及规模表

序号	区域	经营模式	经营规模	收益模式
1	民俗体验区	租赁、管理	经营面积36816m²	租金：2000元/平方米/年；管理费：年营业额的15%。
2	河湟景观区	自营	共有景点8处	免费
3	游客服务区	自营	可同时接待游客5000人，提供1000个停车位	免费

对于旅游项目来说，市场营销效果的好坏是其成败的关键因素，因此本项目在建设初期便制定了相关的市场运营目标：

品牌推广目标：通过两年的市场营销，使“袁家村·河湟印象”品牌达到青海省家喻户晓的程度；使周边省份（甘肃、新疆、西藏、四川、宁夏）消费者对该品牌的市场认知程度达到60%以上；成功与全国80%以上的旅行社建立合作关系。

游客人数目标：项目运营第一年接待游客人数达到80万人次/年；第二年达到110万人次/年；第三年达到项目设计满负荷游客接待量即130万人/年。

人均消费及经营户整体经济收入目标：项目运营第一年，人均消费160元，经营户整体经济收入1.28亿元；第二年达到人均消费180元，经营户整体经济收入1.98亿元；第三年人均消费达到全国平均水平，即200元，经营户整体经济收入2.6亿元。

6.3.2收益模式

本项目收入主要来源于租赁经营部分，收益模式主要分为租赁收入和管理费收入两个部分：

①租赁收入：所有经营区域按平均2000元/平方米/年的价格向承租方收取租金。

②管理费收入：面向所有入驻本区域的经营户收取年营业额15%的管理费用。

6.4市场营销策略

陕西“袁家村”的成功不是偶然，而是市场运营的结果。本项目的建设优势之一，就是拥有陕西袁家村文化旅游有限公司所带来的成熟的市场运营经验，因此本项目在市场营销过程中将首先充分吸收陕西“袁家村”成功的市场营销经验，其次将针对青海旅游市场制定符合当地市场情况的营销策略。

产品策略：充分挖局“青海河湟文化”、“平安古驿文化”、“唐蕃古道文化”的潜在历史文化价值，注重保护、突出重点、打造特色。完善交通、住宿、餐饮等主要基础服务设施，做精做细主打产品。对项目各区域进行整体规划和组织，打造田园或乡村生活方式，构建适游性良好的文化商贸旅游产品线路，以便于游客根据个人偏好来选定适合自己的产品组合，提高游客体验满意度。

价格策略：文化旅游和其他旅游具有明显区别的，因为历史文化旅游往往带有“乡愁”情感，这就要求旅游区要给游客“家的温暖、宾至如归的感觉”，收门票会给人“见外的感觉”让游客从心底产生抵触情绪。因此本项目将按照陕西“袁家村”的模式，不采用收取门票的行为。项目建成后主要依靠丰富的内部业态和有偿服务等赢利，但无论是旅游淡季，还是旺季，都将制定合理的收费标准，杜绝发生欺客、宰客现象，从而营造一个良好的市场口碑。

渠道策略：采取实体营销和网络营销“同抓齐官”的方式，其中实体营销主要在西宁市、海东市、兰州市、成都市、银川市设立专门的旅游产品营销机构，并同传统的旅行社、旅游组织团体建立良好的合作关系；网络营销主要依托携程网、同程旅游、淘宝旅游网等电子商务平台进行。从而整体建立一个结构完善、高效敏捷的分销体系。

促销策略：以“河湟文化”总体形象为指导，委托专业广告传播公司制作详尽的媒体推介方案。在媒介的选择上，应根据各个阶段和市场的不同状况，选择恰当的媒体进行组合，以新媒体（微信、微博、互联网等）为主，传统媒体为辅；以基础目标市场地方传播为主，其他目标市场为辅，最终形成多类媒体、多个渠道、多种角度、网络化的立体媒介广告平台。

包装策略：要从游客喜好角度出发，研究游客心理，产品包装在体现历史文化、民俗风情、历史积淀等特点的同时，还要积极推进高原无污染农畜产品和“富硒农畜产品”这一独具当地优势的资源开发，从而激发游客的出行欲望与行动。

6.5定价策略研究

本项目建成后将从项目经营设施（场所）对外租赁价格和经营商户产品定价两个方面进行管理，在杜绝商户产品价格虚高、宰客等现象出现的同时，给予经营户较大的利润空间，保证项目长期可持续发展。

项目经营设施（场所）定价：在参考省内外同类或相近类型旅游景点经营场所租赁价格的同时，结合本项目实际情况确定经营设施及场所的租赁价格为2000元/平方米/年，并在物价管理部门进行备案登记。

同时，面向所有入驻本区域的经营户收取年营业额15%的管理费用。

经营商户产品定价：为了营造景区公平竞争环境、杜绝宰客、欺客行为发生，项目建设单位将对景区内所有经营户经营的产品进行统一定价，住宿部分价格以青海省同级别住宿设施价格为准，旺季可上浮30%，淡季可下调30%；餐饮部分根据所售商品种类不同可较市场平均价格上调5%-10%；文化娱乐项目以相似景区内同类型项目收费标准为基础，可根据淡旺季进行适当调整，调整时需向景区管理部门进行登记。

第七章环境保护及节能减排

7.1建设地区环境现状

项目建设地点紧邻湟水河，景区内拥有林地和天然湖泊，景区建设过程中将以此为景区自然环境优势加以保护开发；景区周边无扩散性污染源，场地排水好，非常适合进行旅游服务综合体的建设，本项目运行过程中，无生产性工作进行，主要污染物为生活废水、餐厨垃圾和固体废弃物，如不采取措施预防和治理，将对周围环境产生一定不利影响。

7.2设计依据

《中华人民共和国环境保护法》

《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006

《污水综合排放控制标准》（GB8978-2002）

《环境空气质量标准》（GB3095-2012）

《中华人民共和国大气污染防治法》

《大气污染物综合排放标准》(GBl6297-1996)

《锅炉大气污染物排放标准》(GBl3271-2001)

《声环境质量标准》（GB3096-2008）

《建设施工场界噪声限值》（GB12523—2011）

7.3环境影响

7.3.1 施工期主要环境影响

本项目在建设过程中产生的废水、废气、废渣及噪声污染，对周围的环境会产生一定的影响，但随着建设任务的结束，建设过程中废水、废气、废渣及噪声对环境的影响同时结束。建设期，项目对环境的主要影响如下：

（1）建设期对水环境影响

生产废水主要来源于：施工过程中产生的泥浆水、雨水冲刷、建材冲洗水、车辆出入冲洗水等生产废水，主要污染物为SS、石油类污染物。

生活污水主要来源于施工人员的生活污水。

（2）建设期对大气环境影响

建设期对环境空气质量的影响主要来源于各类燃油机械、车辆行驶排放的尾气、运输车辆在运输物料过程中的扬尘等。废气中的主要污染物为NO₂、CO、TSP等。

（3）建设期固体废弃物对环境影响

建设期间所产生的固体废物主要有建筑废气料、施工砖、砂石料等弃渣，土地平整过程中开挖的土方以及施工人员的垃圾等。

（4）建设期噪声对环境影响

建设期噪声主要为各种施工机械噪声（85-100dB(A)）。在土建施工过程中，噪声污染主要产生在以下几个方面：土地夯实、道路铺设、墙体加固以及拆除、搅拌机、运输过程中产生的噪音。

7.3.2 运营期主要环境影响

该项目建成运营后，主要污染物来自游客及工作人员日常生活过程中产生的生活污水、固体废弃物；天然气锅炉运行过程中产生的废弃；餐饮经营商户所产生的餐厨垃圾。在项目生产营运期间将会对环境造成一定影响。

（1）水环境影响分析

废水主要来源为游客和工作人员日常生活中产生的生活废水、餐饮经营商户经营过程中产生的含油废水，按“袁家村·河湟印象”项目整体建成后，日最高人流量1.2万人计算，日废水产生量最高为2200吨左右。废水中无有毒有害物质，具有可生化性好，所需处理工艺简单的特点。

（2）大气环境影响分析

本项目采用2台16吨天然气锅炉进行采暖供热，使用过程中会产生少量的NO_X、SO₂和烟尘，虽不会对大气环境造成实质性影响，但如果长期不处理仍将对周围环境造成一定损害。

（3）固体废弃物环境影响分析

固体废弃物主要为生活垃圾、餐厨垃圾中的固体废弃物、污水处理过程中产生的泥饼，妥善处理后不会对环境产生实质性影响。

（4）声环境影响分析

噪声主要来源为车辆行驶过程中鸣笛和天然气锅炉运行过程。最大噪声源为车辆鸣笛，强度在70-90dB(A)之间。

7.4环境保护与治理措施

7.4.1 施工期的环境治理措施

（1）水污染防治措施

对施工生产、生活中产生的各种污水，建议采用下列治理措施：设备堆场、沙石清洗等建筑工地排水，应进行沉淀后排放；生产、生活污水因不含有毒有害物质，且对环境影响较小，因此采取埋地式污水处理设备处理后进行排放。

（2）环境空气污染防治措施

对施工道路及填挖处洒水，以减少灰尘的污染；对容易产生扬尘的建筑材料应设置临时仓库，专人管理，避免水泥、黄沙、石灰等物料长期露天堆放在施工现场。若需在室外堆放散装粉料、粒装材料，应采用雨棚雨布覆盖及经常性喷洒水，以保持湿润，减少扬尘。为减少混凝土搅拌扬尘对施工现场及周围环境的污染，建筑混凝土采用商品混凝土。

运输车辆在运载工程废土和散粒建筑材料时，应按载重量装载并且设有防护措施。施工中尽可能采取集中性、大规模操作方式，尽可能使用密闭槽车、封闭料仓等施工器具和方式，以减少扬尘对周围环境的影响。

（3）固体废弃物防治措施

本项目规划设计充分按照项目建设地点现状进行，以减少开挖土方的数量，所产生的土方将主要用于项目区景观造型、洼地填平等工作，最大程度上做到就地回填。施工阶段所产生的无法利用的土方、废弃建筑物碎片、渣土垃圾应集中堆放，并及时联系有关部门将建筑垃圾清运出场。施工人员生活垃圾应集中堆放，及时清运。

（4）噪声防治措施

施工单位首先选用低噪声的机械设备，并应经常维修保养，使施工机械设备保持正常运转。同时定期检验机械设备的噪声声级，以便有效地缩小施工期噪声影响范围。

施工部门应该统筹安排好施工时间，根据施工作业各阶段的具体情况尽量避免高噪声机械设备集中使用或几台声功率相同的设备同时同点作业，以减少作业时的噪声声级。

对部分高噪声设备应控制施工时间，应尽量集中在白天施工，其他施工作业均应根据施工现场周围环境具体情况，安排在早上6时至晚上22时之间进行，以缩短噪声影响周期，减少对周围环境的影响。

7.4.2项目生产运营期对环境影响的防治措施

（1）水污染防治措施

项目建设地点与平安区污水处理厂仅一河之隔，最近距离80米，且属于该污水处理厂处理范围。项目建设有含隔油池的埋地式生活污水处理设施，景区生活废水和餐饮废水经处理并达到排放标准后排入平安县污水处理厂进行处理。

（2）环境空气污染防治措施

项目采用天然气锅炉，烟囱高度10米且安装有低氮燃烧器。排放标准符合《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2014）规定，颗粒物浓度≤30mg/m³、S0₂浓度≤100mg/m³、NO_X≤400mg/m³、烟气黑度≤1。

（3）固体废弃物处理措施

项目营过程中产生的生活垃圾、餐厨垃圾按可回收和不可回收进行分类，并分临时堆放区进行存放，并定期运送至指定地点进行处理，堆放设施远离生活区且位于下风向。固体废弃物经妥善处理后不会对环境造成不良影响。

（4）噪声的处理

项目锅炉房的鼓、引风机选用节能低噪设备，并分别采用有效的隔声及减振措施。做好车辆运行督导和管理工作，在显著地点放置禁止鸣笛的提示牌，以减小车辆鸣笛所产生的噪声。

（5）其它环保措施

美好的环境是旅游产业发展的基础，更是旅游度假区的生命线，因此本项目无论在建设还是运营过程中都非常重视环境保护工作。

项目设置有景区环境保办公室，有专职人员负责景区环境保工作，定期对环保措施、景区环境进行检查，并制定环境保护工作计划，监督和维护厂区环保设备的正常运行和维修。配合地方环保部门对污染源进行管理和监测。同时加强景区内绿化建设，做好湖泊水体保护工作，多植防尘、防噪的绿色植物，并在空地种草栽花美化环境，也有利于环保工作。

综上所述，该建设项目只要严格执行国家的有关政策法规，认真执行建设项目环境保护管理办法，对工程建成投产后产生的“三废”进行及时治理，使其排放达到国家有关标准，对环境不会造成污染。

7.5节能减排措施

节能是我国经济建设的一项根本性政策，如何降低能耗，对于降低经营成本，提高单位经济效益有着重要的意义。本项目生产和运营过程中能源消耗主要是自来水和电力。各工艺设计从节能降耗、降低成本的角度出发，积极推广新技术、新工艺、新设备，采用多种措施，力求达到高标准、低能耗、高效能、低污染的目标，采取的节能技术措施如下：

7.5.1工艺节能

（1）大力宣传国家节能方针，制定节水、节电制度，力争降低水、电的消耗。

（2）选用热效率高的天然气加热锅炉，所有的热管道均采用保温材料进行保温，以减少热损耗。

（3）对水、电等能源采用各种相应的计量措施，并设置管理机构，有利于节能管理工作。

（4）建立能源使用的巡视检查制度，源使用巡视检查制度用于发现景区设备使用和运行中存在的“跑电、冒汽、滴水、漏油”现象，减少能源浪费。

（5）改进日常操作中浪费能源的操作习惯，景区所有的服务、操作流程都消耗能源，因此，应积极发动员工，改进服务操作流程，改变服务、操作中浪费能源的习惯，有利于减少能源浪费。

7.5.2电器节能

（1）用电设备无功功率补偿尽量靠近用电负荷；景区内照明采用高效光源；选用的用电设备加装功率补偿器，提高功率因数，降低无功损耗，同时设备、电器、灯具、水泵等均选用节能型新产品。

（2）建立详细的室内照度标准和点灭要求，景区确定不同区域的室内外照度标准和灯具点灭制度，严格执行。照度标准和灯具点灭制度的建立要满足客人的使用要求。

（3）减少电脑、打印机、传真机、复印机以及饮水机等办公设备的待机时间。工作结束后，及时关闭办公室的所有电气设备，不要让办公室电气设备处于待机状态。另外，景区办公、后勤服务区域尽量减少空调的使用，利用开窗、开门的方式保持室内空气的品质。

（4）建立正确的设备操作规范，为每一台设备制定正确的、详细的操作规范。操作规范应包括设备操作、维护保养、存放、交接等方面的内容和要求。员工正确操作设备，既可提高设备的使用寿命，又可减少能源损失。正确的操作规范能有效避免设备的空转、“带病使用”等问题，也能避免设备滥用现象。

7.5.3供水节能

（1）杜绝使用淘汰落后的器具、设备和管道材料。供水系统采取防渗、漏措施，降低水资源的无效消耗。选用先进节水型设备，并实行一水多用，循环利用等节约措施。加强日常生活用水管理，采用节水开关。增强管理人员的节水意识，使水消耗控制在最低限度内。

（2）景区在各个用水点，根据用水的要求和特点，使用相适应的节水龙头。例如，在公共卫生间安装感应型节水龙头。房间卫生间则安装限流量的节水龙头，适当控制水流量，以减少水的浪费。冲洗用的水管，如冲洗车辆、垃圾箱的水管，应在出水口加装水嘴，可随时开关。

（3）供水管网的漏损应得到定期检测。供水管网漏损比较隐蔽，但漏损量较大，据检测，景区漏损的水量可达20%。因此，供水管网漏损的检测可以通过专门的水平衡测试进行。景区也可以在供水管网上安装水表，通常在100米间隔安装一只，通过抄表，获得水网漏水的信息。在日常管理中，可以建立供水管网的巡视制度，及时发现并更换漏水的龙头和管道。

7.5.4建筑节能

建筑工程严格执行国家《工业建筑节能统一标准》的规定，外墙传热系数不超过0.68，屋顶保温层采有挤塑聚苯板，平均传热系数不超过0.5，外门窗采用气70系列铝塑复合保温节能平开窗，并控制开窗面积，传热系数不超过3.0。各种建筑材料和产品尽可能采用节能环保型，做到运行节能，打造可持续发展的绿色建筑。

7.5.5供热节能

热力管道保温采用高效节能的岩棉保温材料，减少管道热损失。建筑物采用热水循环采暖，比蒸汽采暖节省20%能源，同时选用节能型天然气锅炉。

7.5.6节能管理

（1）建立景区能源管理领导小组，负责对景区节能工作的统一管理、协调能源管理工作持续推进。

（2）定期向景区经营户开展节能宣传工作，制定节能培训计划，培训计划应符合实际的情况，并具有连续性，同时制定节能奖励制度。

（3）应建立能源管理目标，并将目标进行分解，便于实施。制定与能源管理目标相符合的能源管理实施方案，方案除了常规内容外，应包括节能技术的可行性评价。

（4）景区在市场营销中充分考虑节能工作，例如，配合经营户营销计划，举办节能、减排专题宣传周活动。为客人建立低碳消费纪录档案，以便于实施相应的奖励措施。对客人的节能行为进行奖励等。

第八章劳动安全、卫生、消防

8.1主要设计依据

《中华人民共和国安全生产法》

《中华人民共和国消防法》（2015年版）

《中华人民共和国食品安全法》

《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）

《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）

《餐饮服务食品安全操作规范》

《旅游景区从业人员服务规范标准》

8.2劳动安全

8.2.1建设过程中的安全防护措施

（1）建筑工地工程负责人必须全面承担施工现场的治安、安全责任并与委托单位签定《治安、安全责任书》。

（2）现场工人必须定期接受治安、安全教育，提高安全意识。施工班组工人有义务积极参加施工现场义务消防队伍，提高施工现场消防自救能力。

（3）施工班组必须坚持防火安全班前活动天天进行，坚持焊接、油漆、防水等危险作业进行防火安全技术交底制度，及时消除火灾隐患。

（4）电工、焊工从事电气设备安装和气焊切割作业，要有操作证和用火审批证，氧气瓶、乙炔瓶、和施焊三者之间安全距离不得小于10m。氧气瓶要严防沾染油脂，乙炔发生器、液化石油气必须有防止回火的安全装置。

（5）焊接作业等动火前，要清除附近易燃物，配备看火人员和灭火用具，电焊机外壳、焊钳与把线必须接零接地绝缘良好。

（6）严格遵守施工用火审批制度，审批证仅当天有效，若变换动火地点，必须重新办理用火审批手续。

（7）施工材料的存放、保管、使用必须符合防盗、防火要求。易燃易爆物品，应专库储存，分类单独存放，保持通风，用火要符合防火规定。

（8）不准在工程内、库房内调配油漆、稀料，并应设置消防器材和“严禁烟火”明显标志。

（9）因施工需要进入工程内的易燃可燃材料，除要按计划限量进入外，还应采取可靠的防火措施。

（10）施工现场、宿舍等禁止吸烟，需要吸烟者应在指定专设有防火措施的吸烟室。

（11）施工现场、宿舍等无电工证人员一律不准擅自架设电线、电缆和电器设备安装。

（12）施工现场一切消防设施、装置未经批准不得擅自移动、破坏。

（13）施工现场发生火警应立即采用电话（119）报告火警，并火速报告施工负责人组织义务消防队及现场人员扑救失火。

（14）施工现场中各种危险设施、部位都必须设置防护设施和明显的警告标志。

8.2.2 运营过程中的安全防护措施

在景区日常管理工作中，贯彻“以人为本，关爱生命”的指导思想，遵循“安全第一、预防为主、综合治理”的指导方针，努力消除存在的各种安全隐患，积极防范意外事故的发生。

（1）正确引导和约束景区内游客的游览行为，防止其不安全行为导致事故。

（2）要求旅游设施设备操作人员严格按照规范操作，防止违章作业导致事故。

（3）要求景区员工按照既定的标准和流程操作，避免在服务提供过程中产生不安全行为。

（4）搞好景区范围内的治安保卫工作，防止偷盗、抢劫等犯罪行为的发生，避免造成游客的人身伤害或财物损失，及时查禁“黄、赌、毒”等社会不良现象，依法打击强买强卖、敲诈勒索、殴打辱骂游客等各类违法犯罪活动等。

（5）景区内如有建设或维修施工的，应做好安全防护工作，防止施工过程中的不安全行为对游客造成伤害。

（6）做好景区内的道路交通设施、各种车辆以及停车场的安全管制工作，特别是在旅游旺季、高峰期尤为重要。

（7）做好景区内各种游乐场所、游览道路、游客休息停留场所及其周边环境的安全管理工作，避免或减少可能对人员造成的伤害。

（8）做好员工工作或生活场所的安全管理与教育，如不得私拉电线、私用电炉，注意交通安全等。

（9）做好洪水，以及山体塌方或泥石流等自然灾害的预报或防范措施，尽可能减少景区或游客的生命财产损失。

（10）加强对景区内食品经营户的管理，所有食品经营户必须办理健康证的相关证据，并定期对经营户所有食品原料进行检查，以防食品安全事故发生。

8.3消防

项目的防火和消防设计遵照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）和《中华人民共和国消防法》的规定进行。项目区总平面规划必须严格遵守有关建筑物的防火间距、消防通道设置及消防器材配置的有关规定进行规划设计，室内外均设消防给水系统，室外设置消防系统，并设专人负责消防安全管理。

（1）建筑消防措施：

根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。

结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。

按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。

室内装修采用不燃或难燃材料，对于钢结构构件和木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。

（2）旅客接待中心设置火灾自动报警系统：

旅客接待中心的自动火灾报警系统上行连接至海东市消防总队，下行连接至景区内各个景点、经营设施、道路，做到火灾发生时第一时间自动感知、自动报警。

（3）消防给水系统

消火栓灭火系统：消火柱灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。

干式灭火系统：按每200㎡配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。

消防电气系统：包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由游客中心中央控制台控制。

（4）消防系统设计方案

景区采用消防给水与生活给水共用的低压制系统，景区内布置消火栓间距不得超过120米，并考虑在人流密集区适当缩减消防栓间距。接消火栓的给水管管径不小于150毫米。

建设兼职消防队伍，培训防火知识与灭火技能。

8.4公共卫生

旅游景区卫生管理制度为保持景区公共场所的干净、整洁，创造优美、舒适的人居环境，树立景区良好的形象，具体卫生管理制度如下：

（1）景区公共场所卫生

景区路面干净卫生，无积水、纸屑及瓜果皮等杂物，道路通畅无阻，

景区内公共财物干净整齐，无异物、灰尘、蜘蛛网和虫类，桌椅摆放整齐。

工作区内无积水、无油渍，清洁整齐，无异物，用具摆放整齐有序。

园林内无枯朽树枝，无杂草。

各景点垃圾箱干净、美观、无污迹，无异味。

（2）公共卫生间卫生

公共卫生间达到六无、六净、三好：

六无：无痰涕、纸屑；无堵塞；无污垢；无污泥、地面无积水；无蛆蝇、臭味；无积尘、蜘蛛网。

六净：墙壁、门窗净；间隔净、无损坏；便槽净；地面、立面净；蹲位净；公厕周围净。

三好：公厕指示牌、男女标志牌完好；公厕水电设备完好；公厕档板、档墙完好。

（3）公共卫生管理

主管领导负责制，人人动手，共同监督管理。

明确卫生责任区，实行门前工作场所包干制度。

景区全体人员应加强环境卫生意识，以身作则，不乱丢垃圾、随地吐痰。

景区全体人员如发现任何破坏景区环境卫生的行为，应大胆劝阻。

景区卫生清洁人员应按要求每天进行打扫；客流量大时，应加强打扫力度，时刻保持地面干净、无积水。

景区卫生清洁人员应注意保持公共设施清洁、整齐，无尘埃、蜘蛛网等。

景区卫生清洁人员应确保人行步道无枯枝败叶、无杂草等障碍物，保持步道畅通无阻。

景区卫生清洁人员应按要求每天清理景区公共场所垃圾箱，确保公共场所垃圾箱干净、美观，无污迹，无异味。

景区卫生清洁人员打扫卫生后，认真填写《景区公共场所卫生打扫登记簿》，以备上级部门查阅考核。

第九章项目组织与管理

9.1组织形式与工作制度

9.1.1 组织形式

本项目由海东市袁家村文化旅游有限公司负责建设、运营和管理，在管理上实行总经理负责制。下设研发部、生产技术部、办公室、财务部、后勤服务部和市场营销部。具体机构见图所示。

图9-1 组织机构图

总经理

各部门工作职责如下：

总经理：负责项目整体的顺利运行，是项目的总体负责人。

项目部：负责景区建设过程中整体工程的建设；运营过程中的水、电、暖工程管理；景观园林设施的管理和改造；景区的扩建、改建及外围工作。

环境安全部：负责景区运营过程中的整体安全保卫工作；景区环境、卫生综合治理工作和消防工作。

办公室：负责游客接待、景区医务室、相关用品采购以及文秘工作。

人力资源部：负责项目所需人才的招聘、人员培训、工作考核等与项目人事相关的工作。

市场营销部：负责在周边省份成立项目市场营销团队；与旅行社及旅游组织团体建立合作关系；相关主题活动的策划及开闸；与项目有关的市场营销工作。

财务部：总体负责项目各项财务相关工作。

物业管理部：负责景区内餐饮、住宿、购物等相关经营商户的综合管理。

9.1.2 工作制度

本项目采用一班制，每班工作时间为8小时，全年工作300天；环境安全部、物业管理部采取轮休制。

9.2劳动定员和来源

9.2.1 劳动定员

本项目中所有住宿、餐饮、休闲、娱乐经营区域，均以商铺、摊位的形式向当地村民、省内外个体经营户、服务公司进行租赁，由承租者在项目建设单位整体管理下进行经营。

因此劳动定员仅测算项目建设单位在景区整体管理过程中需要的人力资源。本项目共需人员232人，其中管理人员8人，技术人员20人，普通工作人员204人。详见劳动定员表。

表9-1 劳动定员表

序号	部门	管理人员	技术人员	工作人员	总计
1	总经理	1			1
2	项目部	1	5	40	46
3	环境安全部	1	4	80	85
4	办公室	1	2	20	23
5	人力资源部	1		4	5
6	市场营销部	1	4	20	25
7	财务部	1	3		4
8	物业管理部	1	2	40	43
	合计	8	20	204	232

9.2.2人员来源

项目运行过程中，技术人员和主要经营管理人员在企业内部调剂，也可通过人才市场向社会公开招聘；普通工作人员，优先招聘项目建设地区及海东市剩余劳动力，不足部分也可通过人才市场向社会公开招聘。

9.3人员培训

9.3.1 人员要求

本项目为文化旅游项目，对工作人员的整体素质有较高的要求，因此管理人员和技术工人应具备本科以上文化程度，其中从事导游行业的人员必须具有《导游资格证书》；普通工作人员中面向游客的工作人员需要专科及以上文化程度，其他人员需要高中及以上文化程度。所有人员在接受项目建设单位集中培训后均可上岗工作。

9.3.2 人员培训

为保证景区整体人员素质，提高工作人员整体服务水平，要求所有人员都要进行统一的技能培训，经培训考核后方可持证上岗。

培训目的：

通过对员工的系统培训，逐步提升员工的知识结构，增强服务意识，确保服务质量，养成敬业精神和形成良好的职业道德，从而提高景区管理水平、服务水平和员工综合素质，这是建设景区员工培训体系的出发点。具体培训目的如下：

（1）引导员工进入组织，熟悉和了解工作职责、工作技能、工作环境和工作条件。

（2）规范员工的行为，加强员工的组织纪律性，提升员工的“精、气、神”。

（3）提升员工在景区接待工作中的服务水平，加强员工对“标准化、优质化接待服务”的认识和理解，努力提高员工的岗位技能和综合素质，使其工作质量和工作效率不断提高。

培训对象

景区各部门员工、景区内引进的经营商户中的工作人员以及驻景区各调管单位人员。

培训方式

（1）培训采取“授课+示范”、“理论+操作”、“案例研究”、“基本研讨”、“团队活动”“集体游戏”等具体方式，寓教于乐，每个培训对象积极主动地参与培训活动，从亲身参与中获得知识、技能和正确的行为方式。

（2）一般情况下，除公司人事部安排的大型培训外，各部门按自己内部培训计划表实施培训。

（3）景区淡季时加强培训力度，多花时间培训，为旅游旺季时的接待服务做好准备，旺季时加强岗位锻炼，并做好培训效果的验证和修正。

总体培训内容

（1）拓展训练项目：主要是培养员工间的团队意识，以及部门见的沟通能力，将通过室内及户外两种方式实施开展。

（2）标准化培训内容：根据《旅游服务标准化材料》相关要求的培训。具体内容如下：

景区安全和服务质量的培训严格按《游乐园(场)服务质量》（GB/T 16767-2010）的相关要求进行培训；

导游服务具有针对性，强调个性化，服务质量达到《导游服务规范》（GB/T 15971—2010）中4.5.3和4.5.5的相关要求进行培训；

职业道德培训内容以《国家职业资格培训教程----职业道德》规定为主。

各部门内部培训内容：

（1）员工岗位职责的培训内容包括：本岗位的职能、重要性及其在景区中所处的位置；本岗位的工作对象、具体任务、工作标准、效率要求、质量要求、服务态度及其应当承担的责任、职责范围；本岗位的工作流程、工作规定、奖惩措施、安全及国家行政机关对相应行业的管理规定；本岗位工作任务所涉及的景区相关的硬件设施、设备工具的操作、管理，机电等设备、工具的使用，应当知原理、知性能、知用途，即通常所说的“三知”；另外还应当会使用、会简单维修、会日常保养，即“三会”；掌握景区软管理措施如相关票据、账单、表格的填写方法、填写要求和填写规定。

（2）员工职业素质的培训内容：包括基本礼仪的学习；培养团队合作精神，强化责任意识；增强凝聚力。

（3）基层管理人员的管理方法及管理水平的提高

9.4管理措施

9.4.1 建设期管理

本项目建设工程实行工程项目管理，推行法人负责制、招投标制、合同管理制、建设资金和实施有效管理。

（1）招投标范围、组织形式及方式

招投递标范围为：项目建设中的土建工程、设备购置安装等严格按照国家有关招投标工作的程序进行。

招投标组织形式为：本项目招标活动采取委托招标的形式面向全社会进行公开投标。为规范项目的招标活动，在招标过程中要严格遵守《中华人民共和国招标投标法》。

招投标工作程序：企业报名→确定投标企业→通知确定的投标企业参加投标→制定指导价→开标评标→公布中标结果。

本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式报项目审批部门核准。经核准后如建设单位再做出变更，重新向原审批部门办理审批手续。

（2）工程管理

项目在实施过程中严格按照建设程序依法管理，确保工程质量。对各项建筑工程、采购设备进行公开招标。工程从设计、施工、监理力求做到规范化、标准化。工程在实施过程中选择具有相应设计资质的单位进行施工图设计。通过公开招标方式，选择具有相应资质、信誉良好、责任性和技术性强、科技含量高、施工管理制度健全的施工企业承担工程施工任务。施工材料选用节能、低碳环保材料，质量等级达到设计图纸和施工规范的规定，最大限度地节约投资。保证工程质量、投资效益及工程实施管理工作，确保项目按要求完成。

（3）资金管理

项目建设资金管理工作是项目管理的核心，本项目在项目领导小组的监督管理下，由项目办建立项目资金专账专户专管，实行“三专一封闭”管理制度，严把资金使用关。对项目建设资金统一管理与安排，建立专账统一核算，保证项目资金的专款专用。根据项目工程进度，及时向项目领导小组汇报项目资金的使用情况。计划、财政、审计等部门要加强监督检查，确保工程投资长期发挥效益。

9.4.2 运营期管理

为保障安全运营，预防不安全事故的发生，为游客提供安全、方便、舒适、高效的服务，项目运营过程中将制定以“安全第一，服务优质，卫生整洁，秩序良好”为准则的运营管理制度。

（1）景区应特别重视安全管理，把安全工作摆在重要的议事日程，树立安全第一，预防为主的思想，配备必要充足有效的各项安全设施，开展经常性的安全培训和安全教育活动，确保安全运营。

（2）树立游客至上，优质服务的宗旨，实行规范化、制度化的管理和服务。做到设施良好、制度健全、人员服务到位。

（3）在环境卫生方面，要遵守国家、地方政府的各项卫生法规，制定各项卫生制度和措施，定期进行各项卫生检查。

（4）接待设施应有明显的标志；设立专门的团体接待柜台，并有专人值班；提供行李保管和问询服务，设置包括问询处、问询电话和广播室在内的设施。

（5）对入驻景区的各类型经营户加强日常管理，对其经营的各类产品要定期进行检查，做到明码标价。杜绝食品安全等相关问题发生。

（6）景区游客接待中心要设置医务室，且标志明显，定期对医务室内所用药品、设备进行检查。

（7）员工在工作期间要做到坚守岗位，站立服务，不离岗，不串岗；上岗着工作服，服饰整洁，佩戴服务标牌；举止文明，姿态端庄，礼貌待客，微笑服务，热情亲切，真诚友好，耐心周到，主动服务；语言文明礼貌，简明、通俗、清晰。应讲普通话，用外语为外宾服务。

（8）建立服务质量监督保证体系，每季度进行服务质量分析，年度进行考核。

第十章投资估算与资金筹措

10.1　投资估算依据

10.1.1　定额依据

土建工程执行《全国统一基础定额青海省单位估价表》，定额调整幅度为5～10%，并参考项目地区近期类似工程造价指标进行估算。安装工程执行《青海省统一安装工程预算定额》，考虑定额幅度5%，并根据本工程具体情况作相应调整，土建按现值计算。

10.1.2　设备及材料价格依据

设备价格以供应商2017年提供的价格为主，并参考现行市场价。其它设备参考《工程建设全国机电设备价格汇编》并依据市场价格估算。

设备安装费以设备购置费的3%计取。

10.1.3　其它费用

按有关规定并结合本工程实际情况估列。

本项目占地面积306亩，均为征用土地，征地费为50万元/亩；土地平整费按300元/亩计。

建设单位管理费按工程费用的0.2%计；勘察设计费按土建费用的0.4%计；工程监理费按工程费用的0.3%计；招标代理费按招标总额（土建费、设备购置费、设计费和监理费）的0.15%计；图纸审核费按建筑面积的4元/平方米；可行性研究费、节能评估费、环境评价费、运营准备费（工人培训费及提前进厂费）按实际支出估算；预备费按工程费用的6%计。

10.2投资估算

项目估算总投资53055.3万元，其中：固定资产投资49197.6万元，流动资金1057.73万元。

10.2.1 建设投资

（1）土建

土建工程投资为28292.0万元。详见附表1-1。

（2）设备购置及安装

设备购置费为1560.0万元，安装费为46.8万元。详见附表1-2。

（3）工程建设其他费用

包括土地征用费、土地平整费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理费、图纸审核费、可行性研究费、节能评估费、环境评价费、运营准备费、员工培训费，共计17504.9万元。详见附表1。

（4）预备费

项目建设预备费1793.9万元。

10.2.2 建设期资金使用费

本项目共筹集社会资本40000.0万元，资金使用费按7%计，则建设其资金使用费为2800万元。

10.2.3 流动资金

流动资金采用分项详细估算法，经测算，正常年份流动资金总额为1057.7万元。运营期第一年（即项目第二年）使用884.5万元，第二年增加91.9万元，第三年增加81.4万元。

各流动资产周转次数及周转天数详见附表2。

10.3 资金筹措

项目总投资53055.3万元，分为两个渠道筹措：

（1）项目建设单位自筹资金13055.3万元，占总投资的24.6%，其中用于建设投资9197.6万元，用于流动资金1057.7万元，用于支付建设期资金使用费2800万元；

（2）筹集社会资本40000万元，占总投资的75.4%。

资金筹措与使用计划表详见附表3。

第十一章财务分析与评价

11.1 财务评价依据

财务效益分析评价程序方法依据国家计委、建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版的要求进行。

项目计算期为12年；建设期1年；第二年运营负荷为60%；第三年运营符合为80%；第四年及以后各年达到满负荷运营。

税种税率：增值税税率6%；城市建设维护税税率及教育附加费分别为增值税的5%和3%；企业所得税税率为25%。

原材料价格按2017年度及当前综合价格确定。

人工费按每人每月3000元计。

固定资产净残值率取4%，设备按15年进行折旧，房屋按30年进行折旧，维修费按折旧额的50%计，无形及递延资产按30年进行摊销。

其他营业费用按销售收入的3%核计；其他管理费用按销售收入的2%计。

原辅材料、燃料动力价格和产品销售价格均为含增值税价格。

基准贴现率10%。

11.2 销售收入、销售税金和附加估算

11.2.1　销售收入

项目正常年份（以第7年为例，下同）年营业收入11263.2万元，详见附表6-1。

11.2.2　销售税金及附加

增值税为635.2万元，税金附加为50.8万元，详见附表6-1。

11.3 成本估算

11.3.1　单位经营成本估算

根据经营内容各项成本消耗量估算，核算单位经营成本详见附表5-1。

11.3.2　项目总成本、经营成本估算

满负荷运营后正常年份总成本为2869.1万元，其中固定成本2753.9万元，可变成本115.2万元。

满负荷运营后正常年份经营成本1513.6万元。

各年总成本、经营成本详见附表5。

11.4 财务效益分析

11.4.1　利润预测

满负荷运营后正常年份利润总额为7708.0万元，企业所得税为1927.0万元，企业税后净利润为5781.0万元。详见附表6。

11.4.2　盈利能力分析

投资利润率：14.5%

财务内部收益率：税前15.0%，税后12.1%

财务净现值（贴现率为11%）：税前22968.0万元，税后12981.4万元

投资回收期（含1年建设期）：税前7.2年，税后8.5年

11.5 不确定性分析

11.5.1　盈亏平衡分析

按照正常年份综合分析，以经营负荷利用率表示的盈亏平衡点（以第七年计）为30%，即年经营负荷达到30%时可以实现盈亏平衡。

11.6 财务评价结论

由以上预测和分析可知，正常年分可实现销售利润7708.0万元，上缴增值税金及附加686.1万元，企业所得税1927.0万元，企业税后净利润5781.0万元，税后投资回收期8.5年（含1年建设期），税后财务内部收益12.1%。说明该项目具有较好的盈利能力，在财务上是可行的。

第十二章社会效益分析

海东市平安区位于青海省东部，素有“青海东大门”的美称。是我国内地进入青海、西藏、新疆的重要节点城市，近年来，随着我省旅游产业的快速发展以及国家“一带一路”战略的实施，海东市的枢纽功能得到了更加充分的体现，每年接待国内外游客的数量逐年上升。尤其是在撤县建市后海东市的整体经济更是得到了前所未有的发展，发展模式也从乡村发展模式转化到了城市发展模式，因此在这样良好的政策背景和市场机遇下，如何抓住旅游产业发展的良好形式，成为了海东市旅游产业乃至整体经济水平快速发展的重点。本项目将通过对海东市平安区历史悠久的“河湟文化”的挖掘，建立海东市乃至全省规模最大的旅游度假综合体。使海东市的环境优势、历史文化优势转化为经济优势，对振兴本地区经济发展起到积极的推动作用。

平安区古称“平安驿”，是唐蕃古道青海段的重要驿站，拥有悠久的“河湟文化”和民俗传统，是我省文华商贸旅游产业发展的一个宝贵资源，但是长期以来受到资金、技术、经营模式的限制一直没有得到有效的开发，项目公司抓住我省旅游产业快速发展的契机，通过引进陕西“袁家村”成功的开发和运营模式，深度挖掘“平安古驿”历史文化价值，将使我省这一历史悠久、文化丰富的旅游资源得到有效利用。通过该项目的建设可以进一步提升海东市旅游业整体形象，规范我省旅游产业市场，增加我省旅游产品数量，完善我省旅游基础设施建设，对推动海东市乃至全省的旅游产业发展具有重要意义。

项目建成后还将通过“农业+旅游”的方式，在吸引游客的同时，借助“河湟印象”这一旅游品牌，大力推动我省高原农畜产品和独具平安特色“富硒农副产品”的销售，对提升我省纯天然、无污染高原特色农畜产品的市场认知程度，扩大产品市场占有率将起到积极的推动作用。

同时，本项目建成后预计将达到年接待游客130万人的经营规模，这就需要非常多的服务类人员进入景区工作。项目正是运营后，不仅将通过招聘景区工作人员的方式增加就业岗位232个，还将通过引进各类餐饮、服务经营户，以及招聘景区工作人员的方式，为海东市提供2000个以上的就业岗位，从而为缓解海东市就业压力，增加高海东市经济发展水平和人民获得感提供有效支撑。因此，项目的建设对促进海东市整体经济水平的发展具有非常现实的意义，社会效益十分显著。

扶贫开发事业事关巩固党的执政基础，事关国家长治久安，事关全省改革开放和社会主义现代化建设大局。深入推进扶贫开发，是加快富民强省进程、全面建设小康社会的重要任务，是深入贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是坚持以人为本、执政为民的重要体现，是统筹城乡区域发展、保障和改善民生的重大举措。本项目中的商业旅游、电子商务、实体经营等部分属于劳动密集型项目，社会覆盖面广，社会影响大，可以带动大量当地农民劳动力加入产业化生产中，不仅可以吸纳当地大量适龄的闲散劳动力就业，使其收入得以增加，提高了当地人均收入水平，缩小了收入差别，更有利于缓解社会就业压力；同时对他们实施的岗前及在岗培训，在一定程度上也提高了其文化水平。因此，项目的扶贫效果非常明显，也在一定程度上带动了当地地方经济的发展。

本项目具有显著的经济效益和社会效益，建设意义重大。

第十三章研究结论与建议

13.1结论

该项目符合国家、省和海东市旅游产业发展的总体政策，能为海东市提供超过2300个就业岗位，用工主要是海东市剩余劳动力，对协助政府缓解就业压力，促进区域经济发展，建设和谐社会起到了积极作用，社会效益显著。

该项目经济性能良好，评价指标均符合行业评审指标，在经济上是合理可行的。

该项目建设地点拥有丰富的“历史文化”积淀，选址合适，交通运输方便，原、辅材料及能源供应有保障。建设规模合理，所引进的陕西“袁家村”成熟的经营管理模式非常适合本项目的发展，具有很强的市场竞争能力。

综上所述，本项目的建设是可行的，也是必要的。

13.2建议

项目建设单位应注重对我省旅游市场的一步研究，并不断推出符合旅游市场变化的新的产品，以满足日益变化的市场需求，运营后加强景区环境的综合治理工作，提高景区工作人员服务水平，保证服务质量。

积极筹集资金，做好前期准备工作。做好项目的可行性研究，保证项目的落实。

建议政府给予资金支持，使项目早日建成。

附表1

建设投资估算表

单位：万元

序号	工程及费用名称	建筑工程费	设备购置费	安装工程费	其它费用	合计	比例（%）
1	工程费用					29898.80	60.77%
1.1	主体工程	23010	1410	42.30		24462.30
1.2	基础设施	1442	150	4.50		1596.50
1.4	服务性工程
1.5	厂外工程
1.6	总图工程	3840				3840.00
2	工程建设其它费用					17504.88	35.58%
2.1	土地征用费				15300.00	15300.00
2.2	土地平整费				9.18	9.18
2.3	建设单位管理费				59.80	59.80
2.4	勘察设计费				1131.68	1131.68
2.5	工程监理费				848.76	848.76
2.6	招标代理费				46.05	46.05
2.7	图纸审核费				18.41	18.41
2.8	可行性研究费				10.00	10.00
2.9	节能评估费				10.00	10.00
2.10	环境评价费				16.00	16.00
2.12	运营准备费				20.00	20.00
2.13	生产准备费（员工培训费）				35.00	35.00
3	预备费					1793.93	3.65%
3.1	其中：基本预备费				1793.93	1793.93
3.2	涨差预备费
	建设投资合计	28292.00	1560.00	46.80	19298.80	49197.60	100.00%
	比例（%）	57.51%	3.17%	0.10%	39.23%	100.00%

附表1-1

土建工程投资明细表

序号	名称	建设性质	单位	工程量	单位造价（元）	投资额（万元）	备注
1	主体工程
1.1	各主体设施建筑物	新建	平方米	46020	5000	23010	单层或多层砌体结构
	小计					23010
2	基础设施
2.1	锅炉房	新建	平方米	200	1600	32	砌体结构
2.2	配电室	新建	平方米	250	1600	40	砌体结构
2.3	公共卫生间	新建	平方米	400	3600	144	砌体结构
2.4	停车场	新建	平方米	3000	900	270	水泥地坪
2.5	污水处理设施	新建	平方米	400	1400	56	埋地、玻璃钢结构
2.6	水电暖管网	新建	米	15000	600	900
	小计					1442
3	总图工程
3.1	道路	新建	米	4000	3000	1200
3.2	景观绿化	新建	平方米	8000	1500	1200
3.3	湖景改造	新建	米	8000	1800	1440
	小计					3840
	合计					28292

附表1-2

设备投资明细表

序号	设备名称	产地	单位	数量	单价（万元）	总价（万元）	备注
1	办公设备
1.1	游客接待设备	广东佛山	套	1	120	120
1.2	办公家具	广东佛山	套	30	3	90
1.3	办公电脑	广东深圳	台	50	0.5	25
1.4	其他办公电器	广东深圳	套	10	5	50
1.5	网络设备	广东深圳	套	5	3	15
1.6	清洁设备	甘肃兰州	套	10	0.5	5
	小计					305
2	公用设备
2.1	路灯	甘肃兰州	台	500	0.35	175
2.2	垃圾箱	青海西宁	台	100	0.1	10
2.3	广播设备	广东深圳	套	2	20	40
2.4	监控设备	广东深圳	套	2	40	80
2.5	天然气锅炉（10吨）	广东佛山	台	1	120	120
2.6	电瓶游览车	广东深圳	台	20	17	340
2.7	消防设备	甘肃兰州	套	10	8	80
2.8	配电箱	甘肃兰州	套	5	28	140
2.9	人流疏导设备	甘肃兰州	套	20	5	100
2.1	LED大型展示屏	广东深圳	台	1	20	20
	小计					1105
3	其他辅助设备		套	1	150	150
	小计					150
	合计		－		－	1560

附表2

流动资金估算表

单位：万元

序号	项目名称	周转天数	周转次数	计　算　期（年）
序号	项目名称	周转天数	周转次数	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	流动资产				891.5	983.4	1064.7	1064.7	1064.7	1064.7	1064.7	1064.7	1064.7	1064.7	1064.7
1.1	应收帐款	30	12		773.6	861.1	938.6	938.6	938.6	938.6	938.6	938.6	938.6	938.6	938.6
1.2	存货
1.2.1	原辅材料	30	12		4.3	4.3	4.3	4.3	4.3	4.3	4.3	4.3	4.3	4.3	4.3
1.2.2	燃料、动力	30	12		2.7	2.7	2.7	2.7	2.7	2.7	2.7	2.7	2.7	2.7	2.7
1.2.3	在产品
1.2.4	产成品
1.3	现金	30	12		110.9	115.3	119.1	119.1	119.1	119.1	119.1	119.1	119.1	119.1	119.1
2	流动负债				7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0
2.1	应付账款	30	12		7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0	7.0
2.2	预收账款
3			14875.0	14414.9	13954.9	13494.8	13034.8	12574.7	12114.7	11654.6	11194.6	10734.5	10274.5
	无形资产和其他资产合计
	原值			15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0	15335.0
	当期摊销费			460.1	460.1	460.1	460.1	460.1	460.1	460.1	460.1	460.1	460.1	460.1
	净值			14875.0	14414.9	13954.9	13494.8	13034.8	12574.7	12114.7	11654.6	11194.6	10734.5	10274.5
	各项资产合计
	原值			49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6	49197.6
	当期折旧费和摊销费			1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4	1304.4
	净值			47893.2	46588.8	45284.3	43979.9	42675.5	41371.1	40066.7	38762.2	37457.8	36153.4	34849.0

附表5

总成本费用估算表

单位：万元

序号	项目	合计	计　算　期（年）
序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	当期生产负荷（%）		0.00	60.00	80.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00
1	外购原辅材料	562.10		51.10	51.10	51.10	51.10	51.10	51.10	51.10	51.10	51.10	51.10	51.10
2	外购燃料动力	361.92		32.90	32.90	32.90	32.90	32.90	32.90	32.90	32.90	32.90	32.90	32.90
3	工资及福利费	9187.20		835.20	835.20	835.20	835.20	835.20	835.20	835.20	835.20	835.20	835.20	835.20
4	修理费	343.20		31.20	31.20	31.20	31.20	31.20	31.20	31.20	31.20	31.20	31.20	31.20
5	其他费用	6049.26		464.16	516.66	563.16	563.16	563.16	563.16	563.16	563.16	563.16	563.16	563.16
5.1	其它制造费用
5.2	其他管理费用	2419.70		185.66	206.66	225.26	225.26	225.26	225.26	225.26	225.26	225.26	225.26	225.26
5.3	其他营业费用	3629.56		278.50	310.00	337.90	337.90	337.90	337.90	337.90	337.90	337.90	337.90	337.90
6	经营成本	16503.68		1414.56	1467.06	1513.56	1513.56	1513.56	1513.56	1513.56	1513.56	1513.56	1513.56	1513.56
7	利息支出	11200.00		2800.00	2800.00	2800.00	2800.00
8	折旧费	9288.07		844.37	844.37	844.37	844.37	844.37	844.37	844.37	844.37	844.37	844.37	844.37
9	摊销费	5622.83		511.17	511.17	511.17	511.17	511.17	511.17	511.17	511.17	511.17	511.17	511.17
10	总成本费用	42614.59		5570.10	5622.60	5669.10	5669.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10
	其中：固定成本	30147.37		2654.90	2707.40	2753.90	2753.90	2753.90	2753.90	2753.90	2753.90	2753.90	2753.90	2753.90
	可变成本	1267.22		115.20	115.20	115.20	115.20	115.20	115.20	115.20	115.20	115.20	115.20	115.20

附表5-1

单位经营成本

序号	项目	单位	消耗定额	单价(元)	年耗量	年耗金额（万元）	备注
1	原辅材料					51.10
1.1	景区绿化维护材料	套	1	500	365	18.25
1.2	日常损耗材料	套	1	900	365	32.85
1.3	其他辅助材料	套	1	2000	365	73.00
2	燃料动力					32.90
2.1	水	m³	27.2	3.6	9928	3.57
2.2	电	kwh	1100	0.46	401500	18.47
2.3	气	m³	350	1.7	63875	10.86
3	工资和福利	元				835.20
6	单位产品生产成本（元/天）			25183.61

附表6

利润及利润分配表

单位：万元

序号	项目	合计	计　算　期（年）
序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	当期生产负荷（%）		0	60.00	80.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00
1	营业收入	120985.20		9283.20	10333.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20
2	营业税金及附加	7369.45		565.46	629.42	686.06	686.06	686.06	686.06	686.06	686.06	686.06	686.06	686.06
3	总成本费用	42614.59		5570.10	5622.60	5669.10	5669.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10	2869.10
4	补贴收入
5	利润总额	71001.16		3147.64	4081.19	4908.04	4908.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04
6	弥补以前年度亏损
7	应纳税所得额	71001.16		3147.64	4081.19	4908.04	4908.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04	7708.04
8	所得税	17750.29		786.91	1020.30	1227.01	1227.01	1927.01	1927.01	1927.01	1927.01	1927.01	1927.01	1927.01
9	企业净利润	53250.87		2360.73	3060.89	3681.03	3681.03	5781.03	5781.03	5781.03	5781.03	5781.03	5781.03	5781.03
10	期初未分配利润	86375.20			1593.49	3261.22	4930.61	6182.65	8539.18	10306.58	11632.13	12626.29	13371.91	13931.13
11	可供分配利润	139626.07		2360.73	4654.38	6942.25	8611.64	11963.68	14320.21	16087.61	17413.16	18407.32	19152.94	19712.16
12	提取法定盈余公积金	5325.09		236.07	306.09	368.10	368.10	578.10	578.10	578.10	578.10	578.10	578.10	578.10
13	可供投资者分配的利润	134300.98		2124.66	4348.29	6574.15	8243.53	11385.58	13742.11	15509.51	16835.05	17829.22	18574.84	19134.05
14	应付优先股股利
15	提取任意盈余公积金
16	应付普通股股利	134300.98		2124.66	4348.29	6574.15	8243.53	11385.58	13742.11	15509.51	16835.05	17829.22	18574.84	19134.05
17	各投资方利润分配	33575.25		531.16	1087.07	1643.54	2060.88	2846.39	3435.53	3877.38	4208.76	4457.30	4643.71	4783.51
	其中：甲方
	乙方等
18	期末未分配利润	100725.74		1593.49	3261.22	4930.61	6182.65	8539.18	10306.58	11632.13	12626.29	13371.91	13931.13	14350.54
19	息税前利润	99951.45		6734.55	7901.48	8935.05	8935.05	9635.05	9635.05	9635.05	9635.05	9635.05	9635.05	9635.05
20	息税折旧摊销前利润	114862.36		8090.09	9257.02	10290.58	10290.58	10990.58	10990.58	10990.58	10990.58	10990.58	10990.58	10990.58

附表6-1

营业收入与营业税金及附加估算表

单位：万元

序号	项目	税率	合计	计算期（年）
序号	项目	税率	合计	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	当期生产负荷（%）			0.00	60.00	80.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00	100.00
1	营业收入		120985.20		9283.20	10333.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20	11263.20
1.1	租赁收入		80995.20		7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20	7363.20
	单价（元）		22000.00		2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00	2000.00
	数量（平方米）		404976.00		36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00	36816.00
	销项税额	6%	4859.71		441.79	441.79	441.79	441.79	441.79	441.79	441.79	441.79	441.79	441.79	441.79
1.2	管理费用收入		39990.00		1920.00	2970.00	3900.00	3900.00	3900.00	3900.00	3900.00	3900.00	3900.00	3900.00	3900.00
	经营户年营业额		266600.00		12800.00	19800.00	26000.00	26000.00	26000.00	26000.00	26000.00	26000.00	26000.00	26000.00	26000.00
	抽成比例		0.15		0.15	0.15	0.15	0.15	0.15	0.15	0.15	0.15	0.15	0.15	0.15
	销项税额	6%	2399.40		115.20	178.20	234.00	234.00	234.00	234.00	234.00	234.00	234.00	234.00	234.00
2	营业税金及附加		545.89		41.89	46.62	50.82	50.82	50.82	50.82	50.82	50.82	50.82	50.82	50.82
2.1	消费税
2.2	城市维护建设税	5%	341.18		26.18	29.14	31.76	31.76	31.76	31.76	31.76	31.76	31.76	31.76	31.76
2.3	教育费附加	3%	204.71		15.71	17.48	19.06	19.06	19.06	19.06	19.06	19.06	19.06	19.06	19.06
3	增值税		6823.57		523.57	582.79	635.24	635.24	635.24	635.24	635.24	635.24	635.24	635.24	635.24
	销项税额		7259.11		556.99	619.99	675.79	675.79	675.79	675.79	675.79	675.79	675.79	675.79	675.79
	进项税额	6%	435.55		33.42	37.20	40.55	40.55	40.55	40.55	40.55	40.55	40.55	40.55	40.55

附表7

项目投资现金流量表

单位：万元

序号	项目	合计	计　算　期（年）
序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	当期生产负荷（%）		0.0	60.0	80.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0
1	现金流入	156891.9		9283.2	10333.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	47169.9
1.1	营业收入	120985.2		9283.2	10333.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2
1.2	补贴收入
1.3	回收固定资产余值	34849.0												34849.0
1.4	回收流动资金	1057.7												1057.7
2	现金流出	76928.5	51997.6	2864.5	2188.4	2281.0	2199.6	2199.6	2199.6	2199.6	2199.6	2199.6	2199.6	2199.6
2.1	建设投资	51997.6	51997.6
2.2	流动资金	1057.7		884.5	91.9	81.4
2.3	经营成本	16503.7		1414.6	1467.1	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6
2.4	营业税金及附加	7369.5		565.5	629.4	686.1	686.1	686.1	686.1	686.1	686.1	686.1	686.1	686.1
2.5	维持运营投资
3	所得税前净现金流量	79963.4	-51997.6	6418.7	8144.8	8982.2	9063.6	9063.6	9063.6	9063.6	9063.6	9063.6	9063.6	44970.3
4	累计所得税前净现金流量	-28881.9	-51997.6	-45578.9	-37434.1	-28451.9	-19388.3	-10324.7	-1261.1	7802.4	16866.0	25929.6	34993.2	79963.4
5	调整所得税	17750.3		786.9	1020.3	1227.0	1227.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0
6	所得税后净现金流量	62213.2	-51997.6	5631.8	7124.6	7755.2	7836.6	7136.6	7136.6	7136.6	7136.6	7136.6	7136.6	43043.3
7	累计所得税后净现金流量	-122556.3	-51997.6	-46365.8	-39241.3	-31486.1	-23649.5	-16512.9	-9376.4	-2239.8	4896.7	12033.3	19169.9	62213.2

　计算指标：　　　　　　　　所得税前所得税后

　　　项目投资财务内部收益率（%）： 15.0 　12.1

　　　项目投资财务净现值（ic=11%）: 22968.0 　12918.4

　　　项目投资回收期（年）：　　7.2 　　　8.5

附表8

项目资本金现金流量表

单位：万元

序号

项目

合计

计算期（年）

现金流入

156891.91

9283.20

10333.20

11263.20

47169.91

1.1

营业收入

120985.20

9283.20

10333.20

11263.20

1.2

补贴收入

1.3

回收固定资产余值

34848.98

1.4

回收流动资金

1057.73

1.5

其他现金流入

现金流出

139055.19

51997.60

5927.84

5425.86

5672.77

5591.39

43491.39

3491.39

2.1

项目资本金

50255.33

49197.60

884.48

91.88

81.38

2.2

借款本金偿还

40000.00

2.3

借款利息支付

14000.00

2800.00

2.4

经营成本

16503.68

1414.56

1467.06

1513.56

2.5

营业税金及附加

545.89

41.89

46.62

50.82

2.6

所得税

17750.29

786.91

1020.30

1227.01

1927.01

2.7

维持运营投资

2.8

其他现金流出

净现金流量

17836.72

-51997.60

3355.36

4907.34

5590.43

5671.81

-32228.19

7771.81

43678.52

附表9

财务计划现金流量表

单位：万元

序号	项目	合计	计　算　期（年）
序号	项目	合计	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	经营活动净现金流量	86185.3		7039.8	7799.2	8471.8	8471.8	7771.8	7771.8	7771.8	7771.8	7771.8	7771.8	7771.8
1.1	现金流入	128244.3		9840.2	10953.2	11939.0	11939.0	11939.0	11939.0	11939.0	11939.0	11939.0	11939.0	11939.0
1.1.1	营业收入	120985.2		9283.2	10333.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2	11263.2
1.1.2	增值税销项税额	7259.1		557.0	620.0	675.8	675.8	675.8	675.8	675.8	675.8	675.8	675.8	675.8
1.1.3	补贴收入
1.1.4	其他流入
1.2	现金流出	42059.0		2800.4	3154.0	3467.2	3467.2	4167.2	4167.2	4167.2	4167.2	4167.2	4167.2	4167.2
1.2.1	经营成本	16503.7		1414.6	1467.1	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6	1513.6
1.2.2	增值税进项税额	435.5		33.4	37.2	40.5	40.5	40.5	40.5	40.5	40.5	40.5	40.5	40.5
1.2.3	营业税金及附加	545.9		41.9	46.6	50.8	50.8	50.8	50.8	50.8	50.8	50.8	50.8	50.8
1.2.4	增值税	6823.6		523.6	582.8	635.2	635.2	635.2	635.2	635.2	635.2	635.2	635.2	635.2
1.2.5	所得税	17750.3		786.9	1020.3	1227.0	1227.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0	1927.0
1.2.6	其他流出
2	投资活动净现金流量	-53055.3	-51997.6	-884.5	-91.9	-81.4
2.1	现金流入
2.2	现金流出	53055.3	51997.6	884.5	91.9	81.4
2.2.1	建设投资	51997.6	51997.6
2.2.2	维持运营投资
2.2.3	流动资金	1057.7		884.5	91.9	81.4
2.2.4	其他流出
3	筹资活动净现金流量	-34519.9	49197.6	-2446.7	-3795.2	-4362.2	-4860.9	-42846.4	-3435.5	-3877.4	-4208.8	-4457.3	-4643.7	-4783.5
3.1	现金流入	53055.3	51997.6	884.5	91.9	81.4
3.1.1	项目资本金投入	13055.3	11997.6	884.5	91.9	81.4
3.1.2	建设投资借款	40000.0	40000.0
3.1.3	流动资金借款
3.1.4	债券
3.1.5	短期借款
3.1.6	其他流入
3.2	现金流出	87575.2	2800.0	3331.2	3887.1	4443.5	4860.9	42846.4	3435.5	3877.4	4208.8	4457.3	4643.7	4783.5
3.2.1	各种利息支出	14000.0	2800.0	2800.0	2800.0	2800.0	2800.0
3.2.2	偿还债务本金	40000.0						40000.0
3.2.3	应付利润(股利分配)	33575.2		531.2	1087.1	1643.5	2060.9	2846.4	3435.5	3877.4	4208.8	4457.3	4643.7	4783.5
3.2.4	其他流出
4	净现金流量(1+2+3)	1410.1		3708.7	3912.1	4028.3	3610.9	-35074.6	4336.3	3894.4	3563.0	3314.5	3128.1	2988.3
5	累计盈余资金	-21533.3		3708.7	7620.8	11649.1	15260.0	-19814.6	-15478.3	-11583.8	-8020.8	-4706.3	-1578.2	1410.1

【打印】【返回】【关闭】

平安旅游

海东市袁家村文化旅游有限公司“袁家村?河湟印象”项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概要

1.2可行性研究工作

1.3综合评价

第二章项目背景和建设的必要性

2.1项目提出的背景

2.2建设的必要性

第三章市场分析及预测

3.1市场现状分析

3.2市场前景分析

3.3目标市场分析

3.4市场风险分析

第四章项目选址及建设条件

4.1 项目选址

4.2 项目区概况

4.3区位优势分析

4.4 资源优势

4.5基础设施及协作条件

4.6燃料及动力供应

第五章工程建设方案

5.1项目建设规模和内容

5.2 区域规划与布局

5.3 主体核心区建设方案

5.4基础设施建设方案

5.5项目实施进度

第六章项目运营和发展战略

6.1 项目定位

6.2项目运营方案

6.3 经营规模和收益模式

6.4市场营销策略

6.5定价策略研究

第七章环境保护及节能减排

7.1建设地区环境现状

7.2设计依据

7.3环境影响

7.4环境保护与治理措施

7.5节能减排措施

第八章劳动安全、卫生、消防

8.1主要设计依据

8.2劳动安全

8.3消防

8.4公共卫生

第九章项目组织与管理

9.1组织形式与工作制度

9.2劳动定员和来源

9.3人员培训

9.4管理措施

第十章投资估算与资金筹措

10.1 投资估算依据

10.2投资估算

10.3 资金筹措

11.1 财务评价依据

11.2 销售收入、销售税金和附加估算

11.3 成本估算

11.4 财务效益分析

11.5 不确定性分析

11.6 财务评价结论

第十二章社会效益分析

第十三章研究结论与建议

13.1结论

13.2建议

10.1　投资估算依据